Las zonas edificables determinan qué es legalmente posible construir en una parcela y con qué intensidad puede utilizarse el terreno. Para compradores, propietarios e instituciones financieras, la zonificación es por lo tanto un factor central para la aprobación de construcción, financiación, impuestos y valor de mercado.
Una zona edificable, según el Artículo 15 de la Ley Federal de Planificación del Territorio (LAT), es un terreno apto para la construcción, que se espera sea necesario en los próximos 15 años y que pueda ser dotado de infraestructura. El plan director cantonal, por ejemplo en Zúrich, Berna o Vaud, establece el desarrollo del asentamiento de forma vinculante para las autoridades. El plan de zonificación municipal y la ordenanza de construcción y zonificación determinan parcela a parcela si rigen zonas residenciales, mixtas, comerciales u otras. Desde la revisión de la LAT en 2014, las zonas edificables desproporcionadas deben reducirse o distribuirse temporalmente en etapas.
Las zonas residenciales W2, W3 o W4 designan típicamente construcciones residenciales de dos, tres o cuatro pisos, aunque el significado exacto varía según el cantón y el municipio. Lo decisivo son el coeficiente de aprovechamiento, la altura del edificio, las distancias a los linderos, la longitud del edificio, el coeficiente de superficie verde y las prescripciones de estacionamiento. En una parcela de 800 m² con un coeficiente de aprovechamiento de 0.60, la superficie de piso imputable sería de 480 m². En ciudades como Zúrich o Winterthur, un aprovechamiento mayor puede aumentar significativamente el valor del terreno, siempre que se cumplan las disposiciones sobre ruido, sombra y dotación de infraestructura.
Las zonas mixtas frecuentemente permiten vivienda, oficinas, comercios y establecimientos no perturbadores en la misma área. Las zonas comerciales e industriales, en cambio, están orientadas a la producción, almacenamiento, talleres, logística o servicios de menor impacto ambiental. En cantones como Aargovia, San Galo o Basilea-Landschaft, los niveles de sensibilidad al ruido según la Ordenanza de Protección contra el Ruido son decisivos para el uso. Una zona puramente industrial puede tener bajo valor para construcción residencial, pero alto valor para una empresa que necesita 3'000 m² de superficie de nave y buena conexión a autopista.
La zona agrícola, según el Artículo 16 de la LAT, sirve para asegurar a largo plazo las tierras de cultivo y mantener la separación entre territorio edificable y no edificable. Las nuevas viviendas son en principio inadmisibles, salvo que sean necesarias para un negocio agrícola, esté vinculada a la ubicación y sea operacionalmente necesaria. Las excepciones afectan, por ejemplo, construcciones agrarias, producción dependiente del suelo o ciertas reconversiones de edificios existentes según los Artículos 24 y siguientes de la LAT. Una parcela fuera de la bauzona puede valer, por lo tanto, solo una fracción por m² de un terreno edificable comparable en Zug, Ginebra o Zúrich.
Una rezonificación generalmente comienza con una propuesta de planificación municipal, revisión previa por el cantón, consulta pública, objeciones y decisión municipal o parlamentaria. Después se requiere, según el cantón, una aprobación del departamento o del gobierno cantonal, ya que los planes de zonificación deben estar coordinados espacialmente. Si un terreno se asigna de forma nueva y permanente a una bauzona, el Artículo 5 de la LAT requiere una prestación de compensación del valor añadido de al menos el 20 por ciento de la ganancia de planificación. Cantones como Berna o Vaud regulan de forma diferente las tarifas, la fecha de vencimiento y las exenciones; la ESTV es relevante principalmente para preguntas de impuestos federales.
Antes de una compra debe examinarse un extracto actualizado de bauzona con el plan de zonificación, la ordenanza, el estado de dotación de infraestructura, los objetos protegidos, la carta de peligros y el catastro de las restricciones de propiedad de derecho público. El contrato de compraventa de terreno requiere, según el Artículo 216 del Código de Obligaciones, una escrituración pública; los supuestos erróneos sobre la zona se corrigen posteriormente solo con dificultad. Los bancos consideran el uso legalmente permitido en la evaluación crediticia y la sostenibilidad, siendo supervisados por la FINMA y apoyados por las directrices de la Asociación Suiza de Banqueros para valoraciones conservadoras. Con un precio de CHF 1'500'000, una reducción del aprovechamiento puede disminuir rápidamente el valor de crédito en varios CHF 100'000.