El índice de aprovechamiento (Ausnützungsziffer, AZ) es la relación entre la superficie bruta de pisos (Bruttogeschossfläche, BGF) y la superficie computable del terreno, y por tanto es adimensional. Un AZ 0.6 en una parcela de 600 m² permite como máximo 360 m² de BGF — sumados sobre todos los pisos. Es el principal parámetro cuantitativo de la planificación de uso suiza, junto a la altura, el número de pisos y la distancia a los linderos. El RPG (SR 700) no establece valores numéricos; la medida la fijan los cantones y municipios en el reglamento de construcción y zonificación (Bau- und Zonenreglement, BZR). Los valores típicos en zonas residenciales se sitúan entre 0.3 y 2.5.
AZ = superficie bruta de pisos (BGF) ÷ superficie computable del terreno. Ejemplo: una parcela de 600 m² con AZ 0.6 da como máximo 360 m² de BGF. Repartido entre la planta baja (120 m²), el 1.º piso superior (120 m²) y un piso bajo cubierta con altura libre superior a 1.50 m (100 m²), resulta 340 m² de BGF computable — justo por debajo del límite de 360 m². El sótano (bodega, instalaciones técnicas) con 120 m² no se computa.
El AZ mide BGF ÷ superficie del terreno (típico 0.3–2.5). El GFZ es el equivalente armonizado por la IVHB con la superficie de pisos computable (aGF), igualmente 0.3–2.5. El BMZ mide en cambio el volumen del edificio sobre rasante en m³ por m² de terreno (2–10 m³/m²) y es más relevante para la industria y las naves. El índice de ocupación (Überbauungsziffer, ÜZ, 0.2–0.5) limita la huella del edificio: un ÜZ 0.3 sobre 600 m² permite como máximo 180 m² de superficie de planta del edificio.
Para la BGF cuentan los espacios residenciales y comerciales de todos los pisos sobre rasante, los jardines de invierno calefactados con uso residencial, los pisos bajo cubierta acondicionados con altura libre suficiente, así como las superficies de circulación hacia los espacios computables. No son computables las meras bodegas, espacios técnicos, lavaderos y trasteros para bicicletas, los garajes subterráneos sin uso residencial, los balcones abiertos y las superficies bajo cubierta por debajo de la medida mínima cantonal. Es habitual para el cómputo del piso bajo cubierta una altura libre a partir de 1.50 m, en parte 2.00 m.
La reserva es la diferencia entre la BGF admisible y la efectivamente construida. Ejemplo: una parcela de 800 m² con AZ 0.45 permite 360 m² de BGF; con 260 m² existentes (planta baja + 1.º piso superior, 130 m² cada uno) quedan 100 m² de reserva. Regla general para el valor: del 20 al 50 por ciento del precio medio del terreno edificable por m² de BGF construible adicional. Con precios por metro cuadrado a partir de CHF 5'000, ya 30 m² de reserva suponen un valor añadido calculado en el rango de seis cifras — siempre que sea realizable conforme al derecho de construcción.
La IVHB (en vigor desde el 26 de noviembre de 2010) armonizó 30 conceptos de construcción — el AZ no figura deliberadamente entre ellos. Zúrich, Argovia y el Tesino mantienen el índice de aprovechamiento (zonas residenciales ZH 0.4–1.0, centro 2.0–2.5; AG 0.3–0.7); Berna, Basilea-Ciudad y los Grisones usan el GFZ. El cantón de Zúrich ha prorrogado el plazo de implementación de la IVHB del originalmente 28 de febrero de 2025, a principios de 2026, al 29 de febrero de 2028.
Desde la revisión del RPG (en vigor desde el 1 de mayo de 2014, RPG Art. 5), una recalificación al alza (Aufzonung) lleva aparejada en casi todos los cantones una tasa de plusvalía de al menos el 20 por ciento, exigible al materializarse o vender. En reservas derivadas de la recalificación al alza pueden ir a parar al cantón o al municipio del 20 al 60 por ciento de la plusvalía del suelo — esta suma debe incluirse desde el principio en el cálculo de rentabilidad. Algunos municipios conceden bonos de AZ del 5 al 10 por ciento por construcción energéticamente eficiente, o del 10 al 20 por ciento por construcción de viviendas a precio asequible.