Der Tranchen-Planer von Grundheim vergleicht Tranchenstrukturen aus zehnjähriger Festhypothek, fünfjähriger Festhypothek und SARON über zehn Jahre unter sechs gewichteten Zinswelten für den SNB-Leitzins. Sie sehen den Erwartungswert der Zinskosten je Variante, die Kosten Jahr für Jahr, den Break-even-Leitzins, die Versicherungsprämie des Fixierens, den Effekt der Eigenmietwert-Reform ab 2029 und die Kosten eines vorzeitigen Ausstiegs. Die Festsätze folgen den täglichen Swap-Bändern plus einer editierbaren Marge; das Ergebnis ist eine Planungshilfe, keine Beratung.
Eine Zinswelt ist ein zehnjähriger Pfad des SNB-Leitzinses in Quartalsschritten. Der Planer rechnet mit sechs Pfaden: dem Konsens der Banken (lange bei null, dann 0.25 und 0.50 %), dem Pfad, den der Swap-Markt einpreist, einem Inflationsregime mit Zweitrundeneffekten, einem frühen Start, weil die SNB der EZB innert Monaten folgt, einer Wiederholung von 2022 mit 1.75 % innert 18 Monaten und einem Franken-Schock mit Rückkehr in den negativen Bereich. Jede Welt trägt ein Gewicht, die Gewichte summieren sich zu 100 %; der Erwartungswert ist das gewichtete Mittel, die Spanne zwischen den Welten ist die eigentliche Aussage. Gewichte und Stützpunkte lassen sich frei ändern, drei Vorlagen stehen bereit.
Der Festsatz einer Tranche ist der CHF-Swap ihrer Laufzeit plus eine Bankmarge. Der Planer nimmt die Mitte des täglichen Swap-Bands (auf fünf Basispunkte gerundet) und leitet die Marge aus den besten publizierten Festsätzen des Grundheim-Zinsvergleichs ab, typischerweise rund 0.9 Prozentpunkte über dem Swap; ohne Tagesdaten dient die datierte Kurve des Zinsszenarios. Der SARON-Satz ist der SNB-Leitzins plus ein kleiner Abstand (der SARON handelt seit 2019 leicht unter dem Leitzins) plus die SARON-Marge, mit der vertraglichen Untergrenze von null. Alle drei Grössen sind Eingabefelder: Wer ein Angebot der Bank hat, trägt es ein.
Für jede Variante und jede Welt rechnet der Planer die Zinskosten Quartal für Quartal. Die Zehnjährige bleibt beim heutigen Satz, die SARON-Tranche folgt dem Leitzinspfad, und die Fünfjährige wird in Jahr sechs zum dann geltenden Leitzins plus Aufschlag plus Marge erneuert. Daraus entstehen die Sichten der Matrix: der Durchschnitt pro Monat über zehn Jahre, das teuerste Jahr, die Jahre eins und drei, der gesamte Zinsaufwand über zehn Jahre und die Sicht nach Steuern. Die Zeile Erwartungswert gewichtet die Welten; die Farbe zeigt, welche Kombination günstig oder teuer ist. Ein Klick auf eine Zelle hebt Welt und Variante in allen Grafiken hervor.
Der Break-even-Leitzins ist der durchschnittliche Leitzins über die Laufzeit, bei dem eine Festtranche und die SARON-Tranche gleich viel kosten: der Swap plus Festmarge minus SARON-Marge minus SARON-Abstand. Liegt der Leitzins im Mittel darüber, war das Fixieren günstiger, sonst der SARON. Die Versicherungsprämie ist der Unterschied der erwarteten Kosten zwischen Voll-Fix und Voll-SARON über zehn Jahre: das, was die Planbarkeit im gewichteten Mittel kostet. Sie hängt stark an der Marge; ein Viertelprozent mehr Marge kostet pro Million 25’000 Franken über zehn Jahre. Dagegen steht das Repricing-Risiko von 30 bis 60 Basispunkten, wenn der Markt eine SNB-Erhöhung einpreist.
Bis zum Steuerjahr 2028 sind Hypothekarzinsen zum Grenzsteuersatz abziehbar; ein Franken Zins kostet netto rund 0.65 bis 0.70. Mit der Abschaffung des Eigenmietwerts (Volksabstimmung vom 28. September 2025, Inkraftsetzung per 1. Januar 2029) entfällt der Abzug für Selbstnutzer, einzig der Ersterwerb behält einen befristeten, jährlich sinkenden Abzug. Der Umschalter «nach Steuern» rechnet das Quartal für Quartal. Der Carry einer SARON-Tranche ist bis 2028 also steuerlich subventioniert; ab 2029 wird jede Amortisation attraktiver, und eine variable Tranche lässt sich tilgen, eine Festhypothek nicht.
Wer eine Festhypothek vor Ablauf auflöst, zahlt der Bank die Zinsdifferenz: Betrag mal (Vertragszins minus Wiederanlagezins) mal Restlaufzeit, dazu meist eine Bearbeitungsgebühr. Mit einer Untergrenze rechnet die Bank negative Wiederanlagezinsen als null, was die Entschädigung erhöht. Der Rechner im Planer zeigt die Grössenordnung für die aktive Variante; die Formel des Vertrags entscheidet. Genau deshalb gibt es nach dem Abschluss keinen Stop-Loss mehr: Eine Festhypothek ist eine Versicherung, die man nicht kündigen kann, ohne die Prämie nachzuzahlen.
Das Warte-Fenster simuliert den 10-Jahres-Swap über die nächsten 30 oder 60 Handelstage: tägliche Schocks aus der empirischen Verteilung seit 2015, ein Sprung am nächsten SNB-Entscheidungstag je nach Botschaft (beruhigend, neutral, besorgt, Normalisierungs-Hinweis) und ein Drift-Regime für die Energiepreise. Aus 10’000 Pfaden entstehen das Prognoseband, die Tabelle der Fixierungstage mit Median, 80-%-Band und Wahrscheinlichkeit, unter dem heutigen Satz zu liegen, sowie die Mehrkosten gegenüber einer Fixierung am Referenztag. Am SNB-Tag bewegt sich der Swap im Median 2.5 Basispunkte ohne Richtung; die Simulation ist eine Verteilung, keine Prognose.
Die Swap-Bänder sind gerundete Marktindikationen, die Margen unterscheiden sich je Bank, Belehnung und Verhandlung. Der Planer kennt keinen Amortisationsplan, keine Gebühren und keine Kündigungsfristen der SARON-Produkte, und die Zinswelten sind eine Einschätzung von Grundheim, keine Prognose. Die Kurve ist datiert, die Termine der SNB nach 2026 sind eine Annahme. Alles hier ist eine Planungshilfe für das Gespräch mit der Bank, keine Beratung und kein Angebot.