Der Tragbarkeitsrechner zeigt, ob eine Bank eine gewünschte Hypothek voraussichtlich als tragbar beurteilt. Entscheidend ist nicht der aktuelle Zinssatz, sondern eine Stressrechnung mit kalkulatorischem Zins, Nebenkosten und Amortisation. In der Schweiz gilt als Richtwert: Die jährlichen Wohnkosten dürfen höchstens rund 33% des Brutto-Haushaltseinkommens betragen. Gleichzeitig verlangt die Finanzierung in der Regel mindestens 20% Eigenkapital. Der Rechner eignet sich für eine erste Einschätzung vor der Immobiliensuche, vor einer Offerte oder als Plausibilitätscheck neben Hypothekenrechner und Hypothekarzinsen-Vergleich.
Die Tragbarkeit misst, ob ein Haushalt die laufenden Kosten einer Hypothek langfristig tragen kann. Banken rechnen dabei konservativer als der tatsächliche Markt: Sie prüfen nicht nur die effektive Zinsbelastung, sondern auch kalkulatorische Zinsen, Unterhalt, Nebenkosten und die vorgeschriebene Amortisation. Massgebend ist das Bruttoeinkommen der kreditnehmenden Personen. Bei Paaren zählen beide Einkommen meist nur, wenn beide als Solidarschuldner haften. Bonus, Provisionen oder variable Einkommen werden häufig nur teilweise angerechnet. Ein Tragbarkeitsrechner ersetzt keine verbindliche Kreditprüfung, zeigt aber früh, ob Kaufpreis, Eigenkapital und Einkommen realistisch zusammenpassen.
Die wichtigste Faustregel lautet: Kalkulatorische Wohnkosten sollten höchstens 33% des Brutto-Haushaltseinkommens ausmachen. Einzelne Banken wenden bei knappen Fällen strengere Grenzen von etwa 30% an. Für die Zinsrechnung verwenden Institute meist 4.5% bis 5%, obwohl effektive Hypothekarzinsen 2026 deutlich tiefer liegen. Im Mai 2026 lagen indikative Schweizer Sätze etwa bei 1.33% für 5-jährige Festhypotheken und 1.54% für 10-jährige Festhypotheken. Der 5%-Satz bildet einen Sicherheitspuffer für steigende Zinsen und entspricht dem etablierten Schweizer Branchenstandard.
Für selbstgenutztes Wohneigentum verlangen Schweizer Banken in der Regel mindestens 20% Eigenkapital. Diese Mindestanforderung stützt sich auf die FINMA-anerkannte Selbstregulierung der Schweizerischen Bankiervereinigung, kurz SBVg. Mindestens 10% des Kaufpreises müssen aus harten Eigenmitteln stammen, also nicht aus einem Vorbezug oder einer Verpfändung der Pensionskasse. Als harte Mittel gelten typischerweise Ersparnisse, Säule 3a, Wertschriften, Erbschaften oder Schenkungen. Die restlichen 10% können auch über die 2. Säule finanziert werden. Für Renditeobjekte gelten seit 1. Januar 2025 strengere Regeln mit mindestens 25% Eigenkapital.
Bei einem Kaufpreis von CHF 1'000'000 und 20% Eigenkapital beträgt die Hypothek CHF 800'000. Die Bank rechnet mit 5% kalkulatorischem Zins, also CHF 40'000 pro Jahr. Dazu kommen Nebenkosten und Unterhalt von meist 1% des Objektwerts, also CHF 10'000. Die zweite Hypothek von CHF 150'000 muss innert 15 Jahren auf 65% Belehnung amortisiert werden, was CHF 10'000 pro Jahr ergibt. Die kalkulatorischen Wohnkosten betragen damit CHF 60'000. Bei der 33%-Regel braucht der Haushalt rund CHF 182'000 Bruttoeinkommen.
Die Tragbarkeit verbessert sich, wenn die Hypothek sinkt oder mehr Einkommen angerechnet wird. Ein Pensionskassen-Vorbezug kann die Belehnung reduzieren, zählt aber nicht zu den mindestens 10% harten Eigenmitteln. Indirekte Amortisation über Säule 3a ist steuerlich oft attraktiv: Angestellte mit Pensionskasse dürfen 2026 maximal CHF 7'258 einzahlen, Selbständige ohne Pensionskasse CHF 36'288. Die Einzahlung ist abzugsfähig, während die Hypothekarschuld und damit der Schuldzinsabzug bestehen bleiben. Bei Paaren kann Solidarschuld helfen, weil Banken dann beide Einkommen berücksichtigen; ohne gemeinsame Haftung zählt oft nur ein Einkommen.
Seit 1. Januar 2025 gilt die dritte Revision der FINMA-anerkannten SBVg-Richtlinien zu Mindestanforderungen bei Hypothekarfinanzierungen. Für selbstgenutztes Wohneigentum bleiben 20% Eigenkapital und Amortisation auf 65% Belehnung innert 15 Jahren unverändert. Verschärft wurden Renditeobjekte: mindestens 25% Eigenkapital und Amortisation innert 10 Jahren. Zusätzlich verändert die Eigenmietwertreform die Steuerlogik. Gemäss EFD fällt der Eigenmietwert für selbstbewohntes Wohneigentum voraussichtlich per 1. Januar 2029 weg; damit entfallen auch Schuldzins- und Unterhaltsabzug weitgehend. Das betrifft Hypothekenrechner, Amortisationsentscheide und indirekte Säule-3a-Strategien.