Ein Hypothekenrechner zeigt nicht nur den Zinssatz, sondern die laufende Belastung aus Zins, Amortisation und Nebenkosten. Für Schweizer Wohneigentum sind dabei Belehnung, Tragbarkeit und Laufzeit entscheidend. Der Hypothekenrechner eignet sich für erste Varianten mit Festhypothek, SARON-Hypothek oder Forward-Hypothek; der Tragbarkeitsrechner prüft zusätzlich die FINMA/SBVg-Stressrechnung. Für aktuelle Offerten sollte der Hypothekarzinsen-Vergleich beigezogen werden, weil Bankmargen, Bonität, Objektlage und Tranchenlaufzeiten den effektiven Satz verändern. Wichtig ist auch die Planung über 2029 hinaus: Mit der Eigenmietwert-Reform ändern sich Steuerabzüge und damit die Logik der Amortisation.
Die Festhypothek hat eine fixe Laufzeit, meist 2 bis 15 Jahre, und einen bei Abschluss gesicherten Zinssatz. Sie schafft Budgetsicherheit, ist aber bei vorzeitiger Auflösung mit einer Vorfälligkeitsentschädigung verbunden. Die SARON-Hypothek ist variabel: Der Satz wird typischerweise alle drei Monate aus dem Compounded SARON plus Bankmarge berechnet. Im Mai 2026 liegt der Compounded SARON ungefähr bei -0.05%, übliche Margen liegen bei 0.80 bis 1.50%. Die variable Hypothek ist heute meist teurer und wurde weitgehend durch SARON ersetzt. Eine Forward-Hypothek fixiert den heutigen Satz bis zu 24 Monate vor Auszahlung, oft mit kleiner Prämie.
Im Mai 2026 zeigt der Schweizer Markt tiefe, aber nicht kostenlose Hypotheken. Gemäss hypotheke.ch-Aggregation über mehr als 50 Anbieter liegen Richtwerte etwa bei 1.10% für 2 Jahre, 1.33% für 5 Jahre und 1.54% für 10 Jahre Festhypothek. Der SNB-Leitzins liegt bei 0.0%, die Erwartung für 2026 ist mehrheitlich stabil. SARON-Hypotheken kosten all-in häufig rund 0.75 bis 1.30%, abhängig von Marge und Modell. Für einen fairen Vergleich zählt nicht nur der tiefste Zinssatz, sondern auch Amortisationspflicht, Gebühren, Tranchierung und Wechselmöglichkeiten.
Die effektive Monatsbelastung besteht aus Hypothekarzins, vorgeschriebener Amortisation und Nebenkosten. Für die Tragbarkeit verwenden Banken gemäss FINMA/SBVg jedoch eine Stressrechnung: 5% kalkulatorischer Zins, 1% Nebenkosten pro Jahr und Amortisation dürfen zusammen meist höchstens 33% des Bruttoeinkommens ausmachen. Beispiel: Kaufpreis CHF 1'000'000, Eigenkapital CHF 200'000, Hypothek CHF 800'000. Bei 5% kalkulatorischem Zins entstehen CHF 40'000 Zinskosten, plus CHF 10'000 Nebenkosten. Die zweite Hypothek von CHF 150'000 muss bis 65% Belehnung amortisiert werden, also über maximal 15 Jahre rund CHF 10'000 pro Jahr.
Eine Hypothek kann als eine einzige Laufzeit abgeschlossen oder in zwei bis drei Tranchen aufgeteilt werden. Eine typische Leiter ist zum Beispiel je ein Drittel mit 5, 10 und 15 Jahren. Dadurch fällt nicht die gesamte Schuld in einem ungünstigen Zinsjahr zur Erneuerung an. Sinnvoll wird diese Strategie häufig ab rund CHF 500'000 Hypothekarschuld, weil mehrere Tranchen sonst wenig Wirkung haben. Der Nachteil: In der Praxis bleiben alle Tranchen meist beim gleichen Anbieter, solange eine Tranche noch läuft. Diese Bindung erschwert einen Bankwechsel und kann die Verhandlungsposition bei der Verlängerung schwächen.
Bei direkter Amortisation wird die Hypothek laufend reduziert. Dadurch sinken Zinskosten und Schuldzinsabzug. Bei indirekter Amortisation wird nicht an die Bank zurückbezahlt, sondern in eine verpfändete Säule 3a einbezahlt; die Hypothek bleibt gleich hoch. 2026 beträgt der maximale 3a-Abzug CHF 7'258 für Erwerbstätige mit Pensionskasse und CHF 36'288 für Selbständigerwerbende ohne Pensionskasse. Indirekte Amortisation kann sich ab etwa 25% Grenzsteuersatz lohnen, weil 3a-Einzahlungen abziehbar sind und der Schuldzinsabzug erhalten bleibt. Nach 2029 wird diese Rechnung schwächer, weil der Abzug für selbstbewohntes Wohneigentum wegfällt.
Die Schweizer Stimmbevölkerung hat die Eigenmietwert-Reform am 28. September 2025 mit 57.7% Ja angenommen. Das EFD hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Ab dann entfällt der Eigenmietwert auf dem Erstwohnsitz. Gleichzeitig verschwinden für selbstbewohntes Wohneigentum grundsätzlich der Schuldzinsabzug und der Unterhaltsabzug. Kantone können für Zweitliegenschaften eine Objektsteuer einführen. Für Hypothekenrechner und Amortisationsplanung bedeutet das: Tiefe Hypothekarschulden werden steuerlich weniger nachteilig, direkte Amortisation wird attraktiver, und 3a-Strategien sollten mit einem Steuervergleich vor und nach 2029 gerechnet werden.