Als Erstkäufer brauchen Sie in der Schweiz mindestens 20 % Eigenkapital, davon mindestens 10 % «hart» (nicht aus der Pensionskasse). Faustformel: Der Kaufpreis darf höchstens das 5-fache Ihres Bruttojahreseinkommens betragen, die jährlichen Wohnkosten höchstens 33 %. Der Kaufprozess dauert typischerweise 3-6 Monate. Nur 36.4 % der Schweizer besitzen Wohneigentum (tiefste Quote Europas), das Ø Erstkäufer-Alter liegt bei 38 Jahren. Dieser Guide führt in 10 Schritten von der Budgetplanung bis zum Einzug.
Mindestens 20 % des Kaufpreises, davon mindestens 10 % «hartes» Eigenkapital (nicht aus der Pensionskasse). Bei einer Wohnung für CHF 800'000 sind das mindestens CHF 160'000. Als «hart» zählen Sparkonto, Wertschriften, Säule 3a (Vorbezug min. CHF 20'000, Sperrfrist 3 Jahre bei Verkauf), Erbvorbezug und Schenkung. Der PK-Vorbezug zählt nicht als «hart» und ist auf max. 10 % des Kaufpreises anrechenbar.
Faustformel: maximaler Kaufpreis = 5x Bruttojahreseinkommen. Ein Haushalt mit CHF 150'000 Bruttoeinkommen kann sich rund CHF 750'000 leisten. Zusätzlich gilt die Tragbarkeitsregel: kalkulatorischer Hypothekarzins 5 % plus 1 % Nebenkosten plus Amortisation dürfen höchstens 33 % des Bruttoeinkommens betragen. Hinzu kommen einmalige Kaufnebenkosten von 3-5 % des Kaufpreises.
Rechnen Sie mit einmaligen Nebenkosten von 3-5 % des Kaufpreises: Handänderungssteuer (1-3 % je nach Kanton, in Zürich 0 %), Notarkosten (0.1-0.5 %), Grundbuchgebühren (0.1-0.3 %) und ggf. Maklercourtage (1-3 %). Im Kanton Zürich sind die Nebenkosten tief, da keine Handänderungssteuer erhoben wird. Dazu kommen laufende Nebenkosten von CHF 3-5/m² pro Monat.
Holen Sie mindestens 3-5 Angebote ein. Die Zinsdifferenzen betragen oft 0.2-0.5 %, was bei einer CHF 600'000-Hypothek CHF 1'200-3'000 pro Jahr ausmacht. Bei aktuellen Zinsen (SARON ca. 0.64 %, Festhypothek 5 Jahre ca. 1.3-1.5 %) ist SARON deutlich günstiger. Erstkäufern wird eine Tranchierung empfohlen: 50-60 % Festhypothek und 40-50 % SARON-Hypothek.
Die Reservationsvereinbarung ist in der Schweiz nicht gesetzlich geregelt, aber marktüblich. Typisch: Reservationsgebühr CHF 5'000-20'000 (wird an den Kaufpreis angerechnet), Reservationsdauer 4-8 Wochen für die Finanzierungszusage. Unterschreiben Sie nie ohne Rücktrittsklausel. Kommt die Finanzierung nicht zustande, sollte die Gebühr zurückerstattet werden. Eine anwaltliche Prüfung kostet CHF 300-500.
Die Lage bestimmt 60-70 % des Immobilienwerts. Steuerfuss, ÖV-Anbindung und Infrastruktur sind langfristig wichtiger als die Ausstattung. Weitere häufige Fehler: nur eine Hypothekenofferte einholen (Unterschied oft CHF 3'000-5'000 pro Jahr), Renovationsbedarf unterschätzen (CHF 100'000+) und das StWE-Reglement nicht lesen. Eine Vertragsprüfung durch einen Anwalt kostet CHF 500-1'500, ein Bauexperte CHF 1'500-3'000.