Banken rechnen die Tragbarkeit mit einem kalkulatorischen Zinssatz von rund 5 % (manche Kantonalbanken 4.5 %) – nicht mit dem aktuellen Marktzins. Die kalkulatorischen Wohnkosten aus Hypothekarzins (5 %), Amortisation (1 %) und Nebenkosten (1 % des Kaufpreises) dürfen maximal 33 % des Bruttoeinkommens betragen. Für ein Objekt von CHF 1'000'000 mit 20 % Eigenkapital ergeben sich rund CHF 58'000 kalkulatorische Wohnkosten pro Jahr – das erfordert ein Haushalts-Bruttoeinkommen von etwa CHF 176’000. Die Vorgabe stammt aus der FINMA-anerkannten SBVg-Selbstregulierung (gültig ab 1.1.2025).
Die kalkulatorischen Wohnkosten dürfen maximal 33 % des Bruttoeinkommens (vor Steuern und Sozialabgaben) ausmachen. Umgekehrt muss das Bruttoeinkommen mindestens das Dreifache der jährlichen kalkulatorischen Wohnkosten betragen. Diese Schwelle ist laut Artikel das zentrale Kriterium der Banken und die häufigste Ablehnungsursache. Sie wird in den SBVg-Richtlinien als Grenze für sorgfaltsgerechte Kreditvergabe genannt.
Der kalkulatorische Zinssatz von 4.5–5 % ist ein langfristiger Stresszinssatz, nicht der aktuelle Marktzins. Er stellt sicher, dass die Hypothek auch bei steigenden Zinsen tragbar bleibt. Historisch lag der Durchschnittszins für Schweizer Hypotheken über 30 Jahre bei rund 3.5–4 %; der kalkulatorische Satz enthält also einen Sicherheitspuffer. Eingeführt wurde er als FINMA-Richtlinie nach der Immobilienkrise der 1990er-Jahre.
Die kalkulatorischen Wohnkosten setzen sich aus drei Posten zusammen: Hypothekarzins (Hypothek × 5 %, ~70 % der Kosten), Amortisation (1 % p.a.; die 2. Hypothek über 65 % Belehnung wird in 15 Jahren getilgt, ~13 %) und Nebenkosten (Kaufpreis × 1 % für Unterhalt und Reparaturen, ~17 %). Zusammen ergeben sie die jährlichen kalkulatorischen Wohnkosten, die ins Verhältnis zum Einkommen gesetzt werden.
Bei CHF 1'000'000 Kaufpreis und 20 % Eigenkapital beträgt die Hypothek CHF 800'000. Die kalkulatorischen Zinsen liegen bei CHF 40'000 (5 %), die Amortisation der 2. Hypothek bei CHF 8'000 (CHF 120'000 ÷ 15 Jahre) und die Nebenkosten bei CHF 10'000 (1 %). Das ergibt total CHF 58'000 kalkulatorische Wohnkosten – nötig ist ein Bruttoeinkommen von rund CHF 176’000 (CHF 58'000 ÷ 33 %).
Der Artikel nennt mehrere Hebel: mehr Eigenkapital (senkt Hypothek und Zinskosten), ein günstigeres Objekt, ein Solidarschuldner oder Bürge, sowie eine andere Bank – Kantonalbanken und Raiffeisen rechnen teils mit 4.5 % statt 5 %, was die Einkommensschwelle um CHF 10'000–20'000 senken kann. Auch indirekte Amortisation über Säule 3a oder eine SARON-Hypothek mit tieferem kalkulatorischem Zins helfen. Empfohlen wird, 3–5 Banken zu vergleichen.
Vor dem Rating gilt eine harte KO-Prüfung: Tragbarkeit über 33 % des Bruttoeinkommens, Eigenkapital unter 20 % (davon mindestens 10 % „hartes" EK), aktive Betreibungen oder Verlustscheine, negative ZEK- oder CRIF-Einträge sowie fehlende belegbare regelmässige Einkünfte (mind. 12 Monate). Bezahlte Betreibungen bleiben 5 Jahre sichtbar, Verlustscheine 20 Jahre. Wer hier durchfällt, wird abgelehnt – unabhängig vom Einkommen.