Stockwerkeigentum (StWE) ist mit über 30 % aller Eigentumswohnungen die häufigste Eigentumsform beim Wohnungskauf in der Schweiz; Rechtsgrundlage ist Art. 712a ff. ZGB. Sie erwerben Ihre Wohnung als Sondereigentum plus einen Anteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Die empfohlene jährliche Einlage in den Erneuerungsfonds beträgt 0.5–1 % des Gebäudeversicherungswerts. Total fallen Gemeinschaftskosten von CHF 5'600–15'400 pro Jahr (CHF 467–1'283/Monat) an. Bei zu tiefem Fonds drohen Sonderumlagen von CHF 20'000–80'000 pro Wohnung. Die Eigentümerversammlung tagt ordentlich 1× jährlich.
Die jährlichen Gemeinschaftskosten liegen bei CHF 5'600–15'400 (CHF 467–1'283/Monat). Darin enthalten: Erneuerungsfonds CHF 2'000–6'000, professionelle Verwaltung CHF 500–1'500, Hauswart/Reinigung CHF 1'000–3'000, Gebäudeversicherung CHF 300–800, Heizung/Warmwasser CHF 1'500–3'500 und Wasser/Abwasser CHF 300–600. Für eine 4.5-Zimmer-Wohnung sind laufende Nebenkosten von CHF 400–800 pro Monat typisch.
Die empfohlene jährliche Einlage beträgt 0.5–1 % des Gebäude-Neuwerts, aufgeteilt nach Wertquoten. Sie steigt mit dem Gebäudealter: 0.3–0.5 % bei 0–10 Jahren bis 1.0 %+ ab 30 Jahren. Bei 8 Wohnungen reicht ein typischer Fondsstand von CHF 50'000–100'000 (neu) bis CHF 200'000+ (30+ Jahre). Ein zu tiefer Fonds ist ein Alarmzeichen: Bei Sanierungen drohen Sonderumlagen von CHF 20'000–80'000 pro Wohnung.
Gewöhnliche Verwaltung und notwendige bauliche Massnahmen (z. B. Dach-Lecks) brauchen einfache Mehrheit (Art. 647a/647c ZGB). Wichtigere Verwaltung, nützliche Veränderungen (energetische Sanierung, Lift) und Reglementänderungen verlangen qualifiziertes Mehr aus Köpfen + Quoten (Art. 647b/647d/712g Abs. 3 ZGB). Luxuriöse Ausbauten (Pool, Sauna) erfordern Einstimmigkeit (Art. 647e Abs. 1 ZGB); die Aufhebung des StWE grundsätzlich ebenfalls (Art. 712f ZGB).
Die Wertquote bestimmt Stimmrecht, Kostenanteil und Anteil bei Auflösung. Sie gewichtet vor allem die Wohnfläche (~50 %), das Stockwerk (~15 %), Sonderflächen wie Keller/Estrich (~15 %) sowie Ausrichtung/Besonnung und Balkon/Terrasse (je ~10 %). Festgelegt wird sie bei Begründung des Stockwerkeigentums vom Notar; eine nachträgliche Änderung ist nur mit Zustimmung aller Eigentümer möglich.
Die Gemeinschaft hat zwei Sicherungsmittel: ein gesetzliches Pfandrecht (Art. 712i ZGB) für Beitragsforderungen der letzten drei Jahre, eintragbar im Grundbuch und betreibungsrechtlich verwertbar, sowie ein Retentionsrecht an beweglichen Sachen im Sondereigentum (Art. 712k ZGB). Beitragsforderungen verjähren nach drei Jahren. Bei schwerer, wiederholter Pflichtverletzung kann das Gericht den Ausschluss nach Art. 649b ZGB anordnen.
Prüfen Sie den Fondsstand und geplante Sanierungen sowie die Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen, um Konflikte und Sanierungsstau zu erkennen. Studieren Sie das Reglement (Vermietung/Airbnb, Tierhaltung, bauliche Veränderungen) – restriktive Klauseln mindern den Wiederverkaufswert. Achten Sie auf professionelle Verwaltung statt Selbstverwaltung, einen langfristigen Unterhaltsplan (10–15 Jahre) und ob die Wertquote zu Grösse und Lage Ihrer Wohnung passt.