Bei einem Neubau liegt das Vollleistungshonorar des Architekten (SIA-Phasen 31 bis 53) typischerweise zwischen 12 % und 18 % der aufwandbestimmenden Baukosten; Sanierungen liegen prozentual höher, oft 15 % bis 22 %. Geregelt wird das in der SIA-Ordnung 102, Ausgabe 2020 — keine staatliche Vorschrift, sondern eine Branchenempfehlung des SIA, die aber in nahezu jedem Architektenvertrag als Vertragsbestandteil vereinbart wird. Sie nennt drei Honorarmodelle (Pauschal, Zeit, Baukosten), stützt sich beim Phasenmodell auf die SIA-Norm 112 mit 6 Hauptphasen und 11 Teilphasen und regelt zudem die häufigsten Vertragsfallen.
Seit der Revision 2020 nennt die SIA-Ordnung 102 drei Modelle: Pauschalhonorar (fixer Betrag im Voraus, tiefes Preisrisiko bei sauberer Leistungsbeschreibung), Zeithonorar nach effektivem Stundenaufwand (idealerweise mit Kostendach und offener Abrechnung darunter) und das Baukostenhonorar. Letzteres koppelt das Honorar an die aufwandbestimmenden Baukosten — heikel, weil es einen Anreiz für höhere Baukosten setzt. Ein bewährter Mix bei grossen Projekten: Pauschalhonorar für die Projektierung (Phasen 31 bis 33), Zeithonorar mit Kostendach für die Realisierung.
Bis Ende 2019 publizierte die SIA verbindliche Z-Werte (Z1, Z2) zur Honorarberechnung nach aufwandbestimmenden Baukosten. Nach einer Intervention der Wettbewerbskommission (WEKO) wurde Artikel 7 «Honorarberechnung nach aufwandbestimmenden Baukosten» in der Ausgabe 2020 ersatzlos gestrichen — die Berechnungsformel ist kartellrechtlich nicht mehr publizierbar. Viele Büros nutzen das Modell aber weiterhin als interne Kalkulationsgrundlage; es muss dann explizit im Vertrag vereinbart werden. Der heikelste Verhandlungspunkt bleibt der Schwierigkeitsfaktor n: ein Wechsel von n = 1.0 auf n = 1.1 bedeutet bereits rund 10 % höheres Honorar.
Eine grobe, vereinfachte Beispielrechnung der Norm: Bei aufwandbestimmenden Baukosten von CHF 800'000 (ohne Land, Anschlüsse, Honorare), Honorarklasse 3 und Faktor n = 1.0 für ein Einfamilienhaus mit Standardausbau ergibt sich bei einem Honoraranteil von ca. 12 % bis 18 % ein Honorar von grob CHF 96k bis 144k für die Vollleistung 31 bis 53. Die Spannweite ist gross und stark verhandelbar; die Bauleitung allein macht ca. 30 % aus — wer sie auslagert, spart entsprechend.
Die SIA kennt drei Genauigkeitsstufen: Kostenschätzung ±25 %, Kostenvoranschlag ±10 % und detaillierter Kostenvoranschlag ±5 %. Liegt eine Überschreitung innerhalb der 10-%-Toleranzgrenze, vermutet das Bundesgericht (vgl. BGE 4A_271/2013), dass der Architekt nicht unsorgfältig gehandelt hat — der Bauherr trägt die Mehrkosten. Über 10 % kehrt sich die Beweislast um: Der Architekt muss zeigen, dass er die Kosten sorgfältig geschätzt und überwacht hat. Ohne vereinbarte Genauigkeitsstufe greift die bundesgerichtliche Vermutung, dass Mehrkosten von bis zu 10 % vom Bauherrn zu tragen sind.
Beim Baukostenhonorar gewichtet die SIA-Ordnung jede Teilphase mit einem Prozentanteil am Gesamthonorar — gegliedert in Vorprojekt (31), Bauprojekt (32), Bewilligung (33), Ausschreibung (41), Ausführungsplanung (51), Ausführung (52) und Abschluss (53). Diese Anteile waren früher publiziert (Ausgabe 2014) und sind in der Branchenpraxis weiterhin gebräuchlich; sie helfen, Teilleistungen sauber abzugrenzen. In Summe machen die Realisierungsphasen 51 bis 53 rund 50 % des Honorars aus. Wer die Bauleitung an einen Generalunternehmer abtritt, kann diesen Anteil mit dem Architekten neu verhandeln.
Der eigene Architekt kostet 12 % bis 18 % der Baukosten, bietet hohe Kostentransparenz (Einzelvergaben, KV pro Gewerk) und ein tiefes Konkursrisiko (viele Einzelverträge). Das GU-Paket arbeitet mit Festpreis inklusive Marge (typisch 8 % bis 15 %), liefert Standardhäuser oft in unter 12 Monaten, birgt aber ein hohes Konkursrisiko: Bei GU-Konkurs während des Baus fällt bereits bezahltes Geld in die Konkursmasse, offene Handwerker sichern sich über das Bauhandwerkerpfandrecht (OR Art. 837 ff.) am Grundstück. Viele kombinieren beides als Hybridmodell — eigener Architekt für Phasen 1 bis 4, GU-Vertrag für die Realisierung.