SARON-Hypotheken liegen aktuell rund 0.8 Prozentpunkte unter 10-Jahres-Festhypotheken — bei einer 800'000-Franken-Hypothek macht das CHF 6'400 Zinsersparnis pro Jahr aus. Doch SARON-Hypotheken tragen das volle Zinsänderungsrisiko, während Festhypotheken Planungssicherheit über die gesamte Laufzeit garantieren. Welche Variante für Sie besser ist, hängt von Ihrer Risikotoleranz, Ihrem Anlagehorizont und der aktuellen Marktphase ab. Dieser Ratgeber vergleicht beide Varianten mit aktuellen Zinsen, Vor- und Nachteilen, sowie konkreten Empfehlungen für verschiedene Käufergruppen.
SARON steht für Swiss Average Rate Overnight — der offizielle Schweizer Referenzzinssatz. Eine SARON-Hypothek besteht aus dem aktuellen SARON-Basiszins (Compound Daily) plus einer Bankmarge von 0.40-0.80 %. Der Zinssatz wird quartalsweise neu berechnet. Aktuell (Mai 2026) liegt eine SARON-Hypothek bei 0.65-1.10 %, abhängig von Belehnung und Bank. Sie ist jederzeit kündbar (3-6 Monate Frist) und damit deutlich flexibler als eine Festhypothek.
Bei einer Festhypothek wird der Zinssatz für die gesamte Laufzeit (typisch 2-15 Jahre) im Voraus festgelegt. Das gibt vollständige Planungssicherheit — Sie kennen Ihre monatliche Belastung exakt. 5-Jahres-Festhypotheken liegen aktuell bei 1.55 %, 10-Jahres bei 1.65 %. Im Gegenzug verlieren Sie die Flexibilität: Vorzeitige Kündigung kostet Vorfälligkeitsentschädigung, oft mehrere Tausend Franken.
Wenn die Zinskurve aufwärts geneigt ist (Festhypothek > SARON), wenn Sie einen kurzen Anlagehorizont haben (unter 5 Jahre), wenn Sie zusätzliche Liquidität haben um Zinsanstiege zu absorbieren, oder wenn Sie spekulativ auf weitere Zinssenkungen setzen. SARON war historisch in 80-90 % der Jahre günstiger als Festhypotheken — aber die anderen 10-20 % können teuer werden.
Wenn Sie auf maximale Planungssicherheit angewiesen sind, einen langen Anlagehorizont (10+ Jahre) verfolgen, oder am Wendepunkt der Zinskurve einen tiefen Zinssatz fixieren wollen. Festhypotheken sind besonders sinnvoll für Erstkäufer mit knappem Budget — eine Zinsanstiegssimulation gibt Sicherheit. Die zusätzlichen 50-80 Basispunkte Aufschlag sind als Versicherungsprämie zu verstehen.
Viele Banken empfehlen, die Hypothek auf zwei oder drei Tranchen zu verteilen — z. B. 50 % SARON + 50 % 10-Jahres-Fest, oder 30/35/35 auf SARON, 5-Jahres und 10-Jahres-Fest. Das verteilt das Zinsänderungsrisiko und reduziert die Wiederabschluss-Konzentration. Bei Verlängerung erneuern Sie nicht alle Tranchen gleichzeitig, was die Position glättet.
2026 ist die Zinskurve flach: SARON bei 0.65-1.10 %, 10-Jahres-Fest bei 1.65 %. Die Differenz von 0.55-1.0 Prozentpunkten ist historisch klein — der Zinsvorteil von SARON ist geringer als üblich. Marktbeobachter erwarten 2026 stabile Zinsen; eine 5-7-Jahres-Fest oder eine 50/50-Mischung sichert tiefe Zinsen für mittlere Sicht ohne signifikanten Mehrkosten gegenüber SARON.