Beim Hauskauf treffen privatrechtliche Gewährleistung, notarielle Vertragsgestaltung und kurze Rügefristen direkt aufeinander. Massgebend sind vor allem Art. 197-210 OR sowie beim Grundstückkauf die ergänzenden Regeln von Art. 216 ff. OR. Entscheidend ist, ob ein Mangel zugesichert, sichtbar, versteckt oder arglistig verschwiegen wurde.
Nach Art. 197 OR haftet der Verkäufer dafür, dass das Haus die zugesicherten Eigenschaften hat und keine erheblichen Mängel aufweist. Bei einem Einfamilienhaus in Zürich für CHF 1'500'000 kann etwa eine zugesicherte Wärmepumpe, die tatsächlich nicht funktioniert, gewährleistungsrechtlich relevant sein. Art. 201 OR verlangt eine Prüfung und rechtzeitige Mängelrüge, sobald der Käufer das Objekt übernehmen kann. Als Rechtsfolgen kommen nach Art. 205 OR Wandelung, Minderung oder unter Umständen Schadenersatz in Betracht.
In Schweizer Grundstückkaufverträgen wird die gesetzliche Gewährleistung häufig weitgehend wegbedungen, oft mit Formulierungen wie gekauft wie gesehen. Die Klausel muss in der öffentlichen Urkunde stehen, weil der Hauskauf nach Art. 216 OR öffentlich beurkundet werden muss, etwa durch Notariate in Bern, Genf oder Basel-Stadt. Eine pauschale Wegbedingung deckt grundsätzlich erkennbare und unbekannte Mängel ab, soweit das Gesetz dies zulässt. Sie ändert aber nichts an ausdrücklich zugesicherten Eigenschaften, etwa einer bewilligten Wohnfläche von 180 m².
Art. 199 OR schützt den Verkäufer nicht, wenn er Mängel arglistig verschwiegen hat. Arglist liegt beispielsweise nahe, wenn wiederholte Wassereinbrüche im Tessin bekannt waren, aber vor Besichtigungen frisch überstrichen wurden. Auch verschwiegene Altlasten, Asbestplatten oder fehlende Baubewilligungen können relevant sein, wenn sie den Kaufentscheid oder den Preis beeinflusst hätten. Der Käufer muss die Täuschung beweisen, etwa mit E-Mails, früheren Offerten über CHF 80'000 Sanierungskosten, Versicherungsakten oder Aussagen von Handwerkern.
Art. 210 OR sieht für kaufrechtliche Mängelansprüche grundsätzlich eine Verjährung von zwei Jahren ab Ablieferung vor. Bei Sachen, die bestimmungsgemäss in ein unbewegliches Werk integriert wurden und dessen Mangel verursachen, gilt nach Art. 210 Abs. 2 OR eine Frist von fünf Jahren. Für Mängel eines Gebäudes im Grundstückkauf nennt Art. 219 Abs. 3 OR ebenfalls fünf Jahre ab Eigentumserwerb. Die Rügepflicht nach Art. 201 OR bleibt davon getrennt und kann schon wenige Tage nach Entdeckung entscheidend sein.
Eine technische Prüfung vor Vertragsunterzeichnung reduziert Streit, ersetzt aber keine vertragliche Absicherung. In der Praxis kosten Kurzexpertisen für Einfamilienhäuser in Kantonen wie Aargau, Waadt oder St. Gallen häufig etwa CHF 1'500 bis CHF 3'500, je nach Umfang. Geprüft werden Dach, Feuchtigkeit, Elektroinstallationen, Heizung, Altlastenhinweise und Sanierungsstau; bei Stockwerkeigentum zusätzlich Protokolle, Erneuerungsfonds und Reglement. Banken unter FINMA-Aufsicht berücksichtigen gemäss SBVg-Praxis Belehnung, Eigenmittel und Tragbarkeit, nicht aber jedes versteckte Baurisiko.
Bei einem entdeckten Mangel sollte der Käufer sofort Beweise sichern, Fotos machen, Offerten einholen und die Verkäuferpartei eingeschrieben rügen. Die Rüge sollte den Mangel konkret beschreiben, Art. 201 OR erwähnen und sich Rechte aus Art. 197 ff. OR ausdrücklich vorbehalten. Notmassnahmen, etwa gegen eindringendes Wasser, sind zulässig, sollten aber dokumentiert und auf das Erforderliche beschränkt werden. Danach sind Verjährungsfristen zu prüfen, und je nach Kanton folgt Schlichtung oder Klage; Steuerfolgen können anhand von ESTV- und kantonalen Informationen mitgeprüft werden.