Ein Schweizer Liegenschaftsverkauf dauert von der Vorbereitung bis zum Grundbucheintrag typischerweise 3–6 Monate; in nachgefragten Lagen wie der Stadt Zürich, am Zürichsee, in Genf oder ZG sind 2–3 Monate realistisch, bei aussergewöhnlichen Objekten 6–12 Monate. Die übliche Maklerprovision liegt bei 2–3 % vom Verkaufspreis (1.5–2 % bei Mehrfamilienhäusern oder hochpreisigen Objekten), die gesamten Verkaufskosten inkl. Steuern und Notar bei 3–5 %. Der Grundstückkauf bedarf zwingend der öffentlichen Beurkundung (OR Art. 216 / ZGB Art. 657). Dieser Leitfaden führt durch alle sieben Verkaufsphasen.
In der Schweizer Marktpraxis trägt fast immer der Verkäufer die Provision von 2–3 % vom Verkaufspreis (1.5–2 % bei Mehrfamilien- bzw. Renditeobjekten). Bei 1.2 Mio. CHF sind das 24'000–36'000 CHF. Sie wird vom Verkaufserlös abgezogen und ist als Verkaufsaufwand bei der Grundstückgewinnsteuer abzugsfähig. Eine Abwälzung auf den Käufer ist atypisch und müsste explizit vereinbart werden. Nach OR Art. 417 kann ein übermässig hoher Mäklerlohn auf Antrag durch den Richter herabgesetzt werden — bei Provisionen über 5 % regelmässig reduziert.
Die Grundstückgewinnsteuer wird auf der Differenz zwischen Verkaufspreis und (Erwerbspreis + wertvermehrende Investitionen + Verkaufskosten) erhoben. Sie ist kantonal/kommunal und progressiv: im Kanton Zürich zwischen 10 % (kleine Gewinne) und 40 % (hohe Gewinne über 100'000 CHF). Dazu 50 % Zuschlag bei Haltedauer unter 1 Jahr, 25 % bei 1–2 Jahren — umgekehrt eine Ermässigung von 3 % pro Jahr ab dem 5. Haltejahr, maximal 50 %. Bei Ersatzbeschaffung kann ein Steueraufschub geltend gemacht werden.
Vollständige Unterlagen verkaufen 20–40 % schneller. Pflicht sind: aktueller Grundbuchauszug (max. 3 Monate alt), Katasterplan, Grundrisse, Baubewilligung (sofern verfügbar), Dienstbarkeiten-Verzeichnis und bei Stockwerkeigentum Reglement, Begründungsakt, letzte 3 Protokolle plus Erneuerungsfonds-Stand. Hinzu kommt der GEAK/Energienachweis in den Kantonen mit GEAK-Pflicht. Fehlen Unterlagen, springt die finanzierende Bank ab und der Verkauf verzögert sich um Wochen.
Definieren Sie drei Preise und kommunizieren Sie nur den ersten: Angebotspreis (Inseratspreis), typischerweise 3–5 % über dem Zielpreis als Verhandlungsspielraum; Zielpreis als realistisch erwarteter Abschluss nach 4–8 Wochen Vermarktung; Schmerzgrenze als Faustregel 5–8 % unter Zielpreis. Bewertungsmethoden reichen von der hedonischen Online-Bewertung (± 10–15 %, CHF 0–100) bis zum Verkehrswert-Gutachten (± 3–7 %, CHF 1'500–4'500). Die Hoch-ansetzen-und-runter-handeln-Strategie ist statistisch der schlechteste Ansatz.
Selbstvermarktung kostet nur Plattformgebühren von CHF 200–800 plus selbst beschaffte Fotos/Notar, bindet den Verkäufer aber mit 40–80 Stunden über 3–6 Monate und erzielt bei schwacher Vermarktung statistisch im Schnitt 2–5 % tiefere Preise. Der Makler kostet 2–3 % Provision, bringt aber Käuferpool und Verhandlungsführung. Professionelle Fotos sind der grösste Hebel: Inserate damit werden 5–10× häufiger angeklickt; Investition CHF 400–1'500 für einen Immobilienfotografen.
Der Abschluss erfolgt beim Notar (OR Art. 216 / ZGB Art. 657). Neben der Grundstückgewinnsteuer (Verkäufer, 10–40 % vom Gewinn) fällt die Handänderungssteuer an: 0–3 % vom Verkaufspreis, im Kanton Zürich seit 2005 abgeschafft (0 %), ebenso in Schwyz und Schaffhausen; Bern erhebt rund 1.8 %. Notarkosten betragen 0.1–0.5 %, Grundbuchgebühren 0.1–0.3 %. Auf die Maklerprovision kommen bei MWST-pflichtigem Makler 8.1 % MWST hinzu. Eine Anzahlung gehört ausschliesslich auf ein notarielles Treuhandkonto.