Seit 1983 regelt die Lex Koller (Bundesgesetz über den Erwerb von Grundstücken durch Personen im Ausland, BewG, SR 211.412.41), wann Ausländer in der Schweiz Wohnimmobilien kaufen dürfen. EU/EFTA-Bürger mit Niederlassungsbewilligung C werden wie Schweizer behandelt und kaufen frei. Mit Aufenthaltsbewilligung B (EU/EFTA oder Drittstaat) ist der Hauptwohnsitz am Wohnort ohne Bewilligung möglich. Ausländer ohne Wohnsitz dürfen nur Ferienwohnungen in Tourismuszonen kaufen – kontingentiert auf rund 1'500 Bewilligungen pro Jahr schweizweit. Gewerbeimmobilien sind für alle Ausländer bewilligungsfrei.
Schweizer Bürger und EU/EFTA-Bürger mit Ausweis C kaufen ohne Bewilligung und ohne Einschränkung. Mit Ausweis B (EU/EFTA oder Drittstaat) ist der Hauptwohnsitz am Wohn- bzw. Arbeitsort ohne Bewilligung erlaubt, jedoch keine Zweitwohnung. Grenzgänger (Ausweis G) sind bewilligungspflichtig und dürfen nur eine Ferienwohnung in einer Tourismuszone kaufen; Kurzaufenthalter (Ausweis L) können in der Regel nicht erwerben. Ausländer ohne Wohnsitz in der Schweiz brauchen eine kantonale Bewilligung und sind auf kontingentierte Ferienwohnungen beschränkt.
Alle Ausländer mit gültiger Aufenthaltsbewilligung (B, C oder Ci) können maximal eine Immobilie als Hauptwohnsitz ohne Bewilligung erwerben – sie muss am oder nahe dem Arbeitsort liegen und bei Wegzug verkauft werden. Erbschaften sind ebenfalls bewilligungsfrei, da das Erbrecht Vorrang hat; die geerbte Immobilie darf jedoch nicht als Anlageobjekt vermietet werden, wenn der Erbe im Ausland lebt. Ist ein Ehepartner Schweizer Bürger oder Ausweis-C-Inhaber, kann die Immobilie auf beide Partner eingetragen werden.
Das Kontingent liegt bei ca. 1'500 Bewilligungen pro Jahr schweizweit, auf die Kantone aufgeteilt. Käufe sind nur in Tourismuszonen erlaubt (Zürich z. B. nicht), mit maximal 200 m² Nettowohnfläche und 1'000 m² Grundstücksfläche (kantonal unterschiedlich). Es gilt eine 5-jährige Haltepflicht ohne schnellen Weiterverkauf; gelegentliche Vermietung ist erlaubt, gewerbliche nicht. Seit 2012 dürfen Gemeinden mit über 20 % Zweitwohnungsanteil – etwa St. Moritz, Verbier, Gstaad oder Zermatt – keine neuen Zweitwohnungen mehr bewilligen.
Nein. Die Lex Koller betrifft nur Wohnimmobilien; der Erwerb von Gewerbeimmobilien wie Büros, Verkaufsflächen, Industriegebäuden oder Hotels als Betriebe ist für alle Ausländer ohne Bewilligung möglich. Bei gemischt genutzten Liegenschaften – etwa Gewerbe im Erdgeschoss, Wohnung im Obergeschoss – gelten Sonderregeln: Überwiegt der Gewerbeanteil, kann die gesamte Liegenschaft bewilligungsfrei erworben werden. Im Zweifelsfall hilft das kantonale Grundbuchamt.
Ist eine Bewilligung nötig (z. B. für Ferienwohnungen), läuft das Verfahren über die kantonale Bewilligungsbehörde. Zuerst wird der Kaufvertrag mit aufschiebender Bedingung beim Notar unterzeichnet, dann das Gesuch mit Vertrag, Ausweiskopie und Belegen eingereicht. Die Behörde prüft Kontingent, Gemeinde und Flächengrenzen. Die Bewilligung wird in 4 bis 12 Wochen erteilt oder begründet abgelehnt; der Grundbucheintrag erfolgt erst nach Rechtskraft.
Nach 5 bis 10 Jahren (je nach Nationalität) können Sie die Niederlassungsbewilligung C beantragen – danach gelten keine Lex-Koller-Einschränkungen mehr. Bis dahin lässt sich mit Ausweis B der Hauptwohnsitz ohne Bewilligung kaufen. Ist Ihr Partner Schweizer Bürger oder Ausweis-C-Inhaber, kaufen Sie gemeinsam ohne Einschränkungen. Weil die Lex Koller viele Sonderfälle kennt, schaffen ein spezialisierter Immobilienrechts-Anwalt und das kantonale Grundbuchamt rasch Klarheit.