Das Schweizer Hypothekenangebot besteht aus drei Hauptvarianten: Festhypothek (fixer Zinssatz für 2-15 Jahre Laufzeit), SARON-Hypothek (variabel, an Schweizer Referenzzinssatz gekoppelt) und variable Hypothek (alte Bezeichnung — heute meist SARON-Hypothek). Aktuelle Marktzinsen liegen bei 0.65-1.10 % für SARON, 1.55-1.65 % für 5-10-Jahres-Festhypotheken. Dieser Ratgeber vergleicht alle Varianten direkt, mit Vor- und Nachteilen, Mischstrategien und Empfehlungen für verschiedene Käufergruppen.
Drei Hauptvarianten: 1) Festhypothek — fester Zinssatz für die gewählte Laufzeit (2/5/10/15 Jahre), maximale Planungssicherheit. 2) SARON-Hypothek — variabler Zinssatz, an Schweizer Referenzzinssatz gekoppelt, quartalsweise Anpassung, jederzeit kündbar. 3) Variable Hypothek — historisch separater Typ, heute meist eine umbenannte SARON-Hypothek. Banken bieten oft Kombinationen (Tranchen-Modell): Aufteilung der Gesamthypothek auf 2-3 Variantenmischungen.
Vorteile: Vollständige Planungssicherheit über die Laufzeit (typisch 5-10 Jahre), Schutz vor Zinserhöhungen, einfaches Budget. Nachteile: Höhere Zinsen als SARON in normalen Marktphasen (Aufschlag 50-80 Basispunkte), strikte Kündigungsbeschränkungen — bei vorzeitiger Kündigung Vorfälligkeitsentschädigung von oft mehreren Tausend Franken, kein Profit von Zinssenkungen. Sinnvoll für Erstkäufer und konservative Profile.
Vorteile: Tieferer Zinssatz in den meisten Marktphasen (historisch 80-90 % der Jahre günstiger als Festhypothek), maximale Flexibilität (3-6 Monate Kündigungsfrist), profitiert direkt von SNB-Zinssenkungen, kein Zinsanpassungs-Risiko bei Refinanzierung. Nachteile: Volle Belastung bei Zinsanstiegen, quartalsweise Schwankungen erschweren Budgetplanung, psychologischer Stress in volatilen Marktphasen, Bedarf an Liquiditäts-Reserve.
Vier Kriterien entscheiden: Risikotoleranz (Festhypothek bei niedriger Toleranz), Anlagehorizont (Festhypothek für 10+ Jahre, SARON für kürzere Sicht), Liquidität (SARON benötigt CHF 30'000-50'000 Reserve für Zinsschocks), Marktphase (in steilen Zinskurvenphasen lohnt SARON mehr). Eine Mischstrategie 50/50 ist die meistgewählte Variante: 50 % SARON für Flexibilität und Zinsvorteil, 50 % 10-Jahres-Fest für Sicherheit.
Neben dem nominalen Zinssatz fallen weitere Kosten an: Bearbeitungsgebühren (CHF 250-1'500 je nach Bank), Schätzgebühren für die Liegenschaft (CHF 500-1'500), notarielle Beurkundung der Hypothekengarantien (0.1-0.3 % des Hypothekenbetrags), Grundbuchgebühren (CHF 200-500). Bei 800'000-CHF-Hypothek macht das CHF 2'500-6'000 Einmalkosten aus. Bei Verlängerung normalerweise keine zusätzlichen Gebühren.
Bei aktuellen Zinsen (SARON ~0.85 %, 10-Jahres-Fest ~1.65 %) ist die Differenz historisch klein — der Zinsvorteil von SARON ist gering. Empfehlung für 2026: 50/50 Tranchen-Mix oder reine 10-Jahres-Fest für maximale Sicherheit. Für Spekulanten auf Zinssenkungen: SARON. Forward-Hypotheken (Zinssatz heute fixieren für Auszahlung in 6-24 Monaten) sind aktuell empfehlenswert für anstehende Kaufabschlüsse oder Verlängerungen.