Unter CHF 250'000 lohnt sich kein Splitting — darunter überwiegt der Verwaltungsaufwand. Üblich sind 2–3 Tranchen, etwa Festhypothek plus SARON; der Mix bringt im Schnitt rund 0.50 % Zinsvorteil gegenüber reiner Festhypothek. Grösste Gefahr ist die Tranchen-Falle: Laufen Tranchen bei derselben Bank unterschiedlich lange (z. B. 5J + 10J), sind Sie bis zum Ablauf der längsten gebunden. Faustregel: alle Tranchen innerhalb von 12–24 Monaten auslaufen lassen, damit Sie bei der Erneuerung echte Verhandlungsmacht behalten.
Unter CHF 250'000 lohnt kein Splitting — zu klein, der Verwaltungsaufwand überwiegt. Zwischen CHF 250'000 und 600'000 sind maximal 2 Tranchen (Fest + SARON) sinnvoll, über CHF 600'000 können drei Tranchen Risiko und Kosten gut diversifizieren. Jede Tranche sollte mindestens CHF 100'000–150'000 betragen, sonst stehen die Verwaltungskosten im Missverhältnis zum Nutzen.
Im Artikelbeispiel kostet eine 10J-Festhypothek über CHF 800'000 zu 1.75 % rund CHF 1'167/Mt. bzw. CHF 14'000/Jahr. Splittet man in CHF 500'000 (5J Fest, 1.50 %) plus CHF 300'000 (SARON, 0.85 %), sinken die Kosten auf CHF 838/Mt. bzw. CHF 10'050/Jahr. Der Mix bringt im Schnitt etwa 0.50 % Zinsvorteil gegenüber reiner Festhypothek.
Laufen Tranchen bei derselben Bank unterschiedlich lange (z. B. 5J + 10J), sind Sie bis zum Ablauf der längsten gebunden — Bank B akzeptiert in der Regel keinen Schuldbrief im 2. Rang. Folge: Bei der Erneuerung hat die Bank keinen Konkurrenzdruck und kann bis zu 0.3 % höhere Konditionen verlangen. Über die Laufzeit zahlen Sie so leicht CHF 10'000–30'000 mehr als nötig.
Goldene Regel: alle Tranchen innerhalb von maximal 24 Monaten auslaufen lassen — ideal ist ein Überlappungsfenster von 12–24 Monaten. Beispiel 5J + 6J statt 5J + 10J: Beide laufen fast gleichzeitig aus, sodass Sie neu verhandeln oder die Bank wechseln können. Den SARON-Anteil auf 30–50 % begrenzen und 12–18 Monate vor Ablauf Vergleichsangebote einholen.
Die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet sich aus Restschuld × Zinsdifferenz × Restlaufzeit. Beispiel: CHF 500'000 Hypothek, 1.5 % Zinsdifferenz, 5 Jahre Restlaufzeit ergeben CHF 37'500. In vielen Kantonen ist sie als Schuldzins abziehbar; im Kanton Zürich grundsätzlich möglich, sofern sie mit einer Neufinanzierung zusammenhängt. Diese Kosten sollten Sie einkalkulieren.
Ein Schuldbrief kostet bei Errichtung ca. 1.5‰ des Schuldbriefbetrags plus Notargebühren. Zwei separate Schuldbriefe verursachen rund CHF 1'500 Mehrkosten, machen aber jede Tranche einzeln zu einer anderen Bank wechselbar. Bei nur einem Schuldbrief ist ein Bankwechsel erst möglich, wenn alle Tranchen auslaufen. Die Mehrkosten können sich bei einem späteren Wechsel vielfach auszahlen.