Beginnen Sie die Planung 12–18 Monate vor Ablauf Ihrer Hypothek. Schon 0.2 Prozentpunkte Zinsdifferenz sparen bei einer Hypothek von CHF 800'000 rund CHF 1'600 pro Jahr – über 10 Jahre CHF 16'000. Holen Sie mindestens 3 Vergleichsofferten ein, nutzen Sie diese als Verhandlungshebel bei Ihrer Hausbank und prüfen Sie eine Forward-Hypothek (Aufschlag je nach Periode 0.00–0.40%). Ein Bankwechsel verursacht einmalige Wechselkosten von rund CHF 500–2'500 – plus separat eine allfällige Vorfälligkeitsentschädigung von CHF 5'000–30'000 bei vorzeitigem Ausstieg.
Idealerweise 12–18 Monate vor Ablauf der Festhypothek. Der Zeitplan: 18 Monate vorher Marktlage beobachten und Forward-Option prüfen, 12 Monate vorher Offerten bei 3–5 Banken einholen, 6 Monate vorher die Strategie festlegen (SARON, Fest, Tranchierung), 3 Monate vorher das definitive Angebot verhandeln und unterschreiben. Ihre Bank kontaktiert Sie 3–6 Monate vor Ablauf – das ist Ihr Verhandlungsstartwert, nicht das Endziel.
Schon 0.2 Prozentpunkte Zinsdifferenz ergeben bei CHF 800'000 eine Ersparnis von CHF 1'600 pro Jahr – über 10 Jahre CHF 16'000. Durch Vergleich und Verhandlung sind insgesamt 0.2–0.5% Sparpotenzial realistisch. Eine typische Zinsersparnis von 0.1–0.3% entspricht bei CHF 800'000 rund CHF 800–2'400 pro Jahr. Legen Sie konkrete Vergleichsangebote vor – oft genügt ein Gegenangebot, damit die Hausbank ihre Konditionen anpasst.
Rechnen Sie konservativ mit CHF 500–2'500 an einmaligen Wechselkosten. Dazu zählen die Schuldbrief-Übertragung (CHF 200–1'000, im Kanton Zürich rund 1.0‰ Notar + 1.0‰ Grundbuch der Pfandsumme), eine Bearbeitungsgebühr der neuen Bank (meist CHF 0, teils bis CHF 500) und die Liegenschaftsschätzung (CHF 0–1'500). Separat fällt bei vorzeitigem Ausstieg eine Vorfälligkeitsentschädigung von CHF 5'000–30'000 an – bei Bankwechsel laut Bundesgericht nicht als Schuldzins abzugsfähig.
Eine Forward-Hypothek fixiert den Zinssatz bis 24 Monate (laut Optionstabelle bis 36 Monate) im Voraus – gegen einen Aufschlag. Typische Aufschläge: 3 Monate 0.00–0.05%, 6 Monate 0.05–0.10%, 12 Monate 0.10–0.20%, 24 Monate 0.20–0.40%. Sie lohnt sich nur bei erwartetem Zinsanstieg. Bei stabilen oder fallenden Zinsen zahlen Sie den Aufschlag ohne Gegenleistung.
Die meisten Banken wandeln eine auslaufende Festhypothek automatisch in eine variable Hypothek um. Diese ist zwar kurzfristig kündbar, hat aber oft einen deutlich höheren Zinssatz. Deshalb sollten alle Tranchen-Ablaufdaten notiert und der Übergang nahtlos zur neuen Hypothek geplant sein – idealerweise mit unterschriebenem Angebot bis spätestens 3 Monate vor Ablauf.
Fünf Hebel: Vergleichsangebote von Mitbewerbern vorlegen, die Gesamtbeziehung betonen (Konten, Kreditkarten, 3a), eine ausserordentliche Einmalzahlung (Amortisation) anbieten, explizit Konditionsmatching der Konkurrenzofferte verlangen und Flexibilität bei der Laufzeit zeigen – manchmal sind 7 oder 8 Jahre günstiger als 5 oder 10. Verlangen Sie vor Vertragsunterschrift immer eine schriftliche Gesamtkostenaufstellung.