Die Handänderungssteuer ist eine kantonale Steuer auf den Kauf einer Immobilie, berechnet auf dem Kaufpreis. Die Sätze reichen von 0% bis 3.3%. Acht Kantone – Zürich, Zug, Schwyz, Uri, Glarus, Schaffhausen, Aargau und Tessin – erheben keine Handänderungssteuer, sondern nur eine Grundbuchgebühr. Am teuersten sind die Waadt und Neuenburg mit bis zu 3.3%, gefolgt von Basel-Stadt und Genf mit je 3%. Bei einem Kaufpreis von CHF 1 Mio. zahlen Käufer je nach Kanton zwischen CHF 0 und rund CHF 33'000.
Acht der 26 Kantone verzichten auf die Handänderungssteuer: Zürich (abgeschafft 2005), Zug, Schwyz, Uri, Glarus, Schaffhausen, Aargau und Tessin. In diesen Kantonen fallen beim Eigentumswechsel nur die Grundbuch- und Notariatsgebühren an, die je nach Kanton einige tausend Franken ausmachen. Schwyz erhebt als einziger Kanton praktisch weder Steuer noch nennenswerte Handänderungsgebühr. Für Käufer in diesen Kantonen ist die Handänderungssteuer also keine Kostenposition.
Die höchsten Sätze liegen in der Westschweiz und in Basel-Stadt. Am teuersten sind die Waadt (2.2% kantonal plus kommunaler Zuschlag, zusammen bis 3.3%) und Neuenburg mit einem Standardsatz von 3.3%. Basel-Stadt und Genf erheben je 3%. Bei einem Kaufpreis von CHF 1 Mio. bedeutet ein Satz von 3.3% eine Handänderungssteuer von CHF 33'000 – deutlich mehr als die Notar- und Grundbuchkosten zusammen.
Im Mittelfeld liegen Kantone mit Sätzen zwischen 1.0% und 2.5%. Bern erhebt 1.8%, wobei die ersten CHF 800'000 bei dauernd selbstbewohntem Wohneigentum (mindestens 2 von 3 Jahren) steuerfrei sind. Luzern verlangt 1.5%, Obwalden 1.5%, Nidwalden 1.0%. Solothurn erhebt einen Normalsatz von 2.2% (reduziert auf 1.1% bei Übertragung an Ehegatten oder Nachkommen), befreit selbstbewohntes Wohneigentum aber von der Steuer. Auch Basel-Landschaft (2.5%) und die beiden Appenzell erheben eine Handänderungssteuer – anders als oft angenommen gehören sie nicht zu den steuerfreien Kantonen.
In vielen Kantonen teilen sich Käufer und Verkäufer die Handänderungssteuer üblicherweise je zur Hälfte – diese Aufteilung ist jedoch vertraglich und nicht in allen Kantonen gesetzlich vorgeschrieben. In Kantonen wie Luzern, Solothurn oder Nidwalden ist von Gesetzes wegen der Käufer Schuldner der Steuer. In der Praxis übernimmt der Käufer oft die volle Steuer, um sein Angebot attraktiver zu machen.
Beide Steuern fallen bei einem Immobiliengeschäft an, betreffen aber unterschiedliche Parteien. Die Handänderungssteuer belastet den Käufer (oder wird geteilt) und wird auf dem gesamten Kaufpreis berechnet. Die Grundstückgewinnsteuer dagegen trifft den Verkäufer und besteuert nur den Gewinn – also Verkaufspreis minus Kaufpreis und wertvermehrende Investitionen. Ein steuerfreier Kanton wie Zürich erhebt keine Handänderungssteuer, sehr wohl aber eine teils hohe Grundstückgewinnsteuer.
Rechnen Sie die Handänderungssteuer zu den Kaufnebenkosten, die Sie zusätzlich zum Eigenkapital aufbringen müssen – sie zählt nicht zu den 20% Mindesteigenkapital und lässt sich nicht über die Hypothek finanzieren. Als Faustregel gelten 2–5% des Kaufpreises für sämtliche Nebenkosten (Handänderungssteuer, Notar, Grundbuch). Beim Kauf in der Waadt für CHF 1 Mio. sollten Käufer allein für die Handänderungssteuer bis zu CHF 33'000 bereithalten, in Zürich dagegen nur die Grundbuchgebühr von wenigen tausend Franken.