Das Grundbuch ist das offizielle, öffentliche Register aller rund 5 Mio. Grundstücke der Schweiz (Art. 942 ZGB), geführt von etwa 2'300 kommunalen Grundbuchämtern. Es dokumentiert Eigentum (Abteilung I), Dienstbarkeiten und Grundlasten (Abteilung II), Pfandrechte (Abteilung III) sowie Anmerkungen. Ein Grundbuchauszug kostet je nach Kanton CHF 30–80 und ist bei jedem Immobilienkauf unverzichtbar. Die Eintragung nach Vertragsabschluss dauert 2–8 Wochen. Es gilt das Prinzip des öffentlichen Glaubens: Was eingetragen ist, gilt – auch wenn es nicht der tatsächlichen Rechtslage entspricht.
Das Grundbuch gliedert sich in die Bestandesbeschreibung (Grundstücksnummer, Fläche, Lage, Art) und drei Abteilungen: Abteilung I (Eigentum: Eigentümer, Erwerbsgrund und -datum), Abteilung II (Dienstbarkeiten und Grundlasten: Wegrechte, Bauverbote, Nutzniessung, Wohnrechte) und Abteilung III (Pfandrechte: Schuldbriefe, Grundpfandverschreibungen). Zusätzlich erfassen Anmerkungen Vormerkungen, Baurechte und Vorkaufsrechte. Käufer sollten besonders Abteilung II prüfen, da Lasten den Wert mindern können.
Im Kanton Zürich kostet ein einfacher Auszug (nur Eigentümer und Grundstücksbeschreibung) CHF 15–30, ein vollständiger Auszug aller Abteilungen CHF 30–60 und ein historischer Auszug aller bisherigen Eigentümer CHF 50–100. Eine sofortige Online-Abfrage über TERRIS ZH (ohne Beglaubigung) kostet CHF 10–20. Schweizweit liegen die Auszugskosten bei CHF 30–80 je nach Kanton.
Dienstbarkeiten sind eingetragene Rechte Dritter am Grundstück: Wegrecht/Fahrrecht, Näherbaurecht, Leitungsrecht, Nutzniessung, Wohnrecht sowie Pflanz- oder Bauverbote. Sie können die Nutzung einschränken und den Wert beeinflussen. Wichtig: Dienstbarkeiten gelten auch gegenüber dem neuen Eigentümer und können nicht einseitig gelöscht werden — nur mit Zustimmung des Berechtigten oder durch ein gerichtliches Verfahren.
Im Kanton Zürich beträgt die Gebühr für die Eigentumsübertragung 0.1% des Kaufpreises (CH-Spanne 0.1–0.4%) und für die Schuldbrieferrichtung 0.15% des Schuldbriefbetrags (CH 0.1–0.3%). Die Schuldbrief-Übertragung kostet CHF 200–500 (CH 200–600), die Löschung eines Pfandrechts CHF 100–300 (CH 100–400). Die Gebühren fallen bei jedem Eigentumswechsel an und variieren nach Kanton.
Abteilung I weist vier Eigentumsformen aus: Alleineigentum (eine natürliche oder juristische Person), Miteigentum mit definierten Quoten (Art. 646 ZGB, z. B. Konkubinat, Geschwister oder Investoren), Gesamteigentum ohne Quoten (Ehepaare in Gütergemeinschaft, Erbengemeinschaft) und Stockwerkeigentum (Sondereigentum plus Miteigentum-Quote, typisch für Eigentumswohnungen). Bei Stockwerkeigentum sollten Käufer Wertquote und Sonderrechte prüfen.
Eigentum an einer Immobilie entsteht erst mit dem Grundbucheintrag, nicht bereits mit dem Kaufvertrag. Die Eintragung dauert nach Vertragsabschluss 2–8 Wochen. Vor dem Kauf sollten Käufer einen vollständigen Auszug bestellen, Eigentümer in Abteilung I verifizieren, Dienstbarkeiten und Pfandrechte klären, Anmerkungen prüfen, den Katasterplan abgleichen und bei Unklarheiten einen Notar oder Anwalt konsultieren.