Eine Wohnbaugenossenschaft bindet meist 5-10 % der Anlagekosten je Wohnung als Anteilscheinkapital - typisch CHF 5'000-50'000 statt der CHF 200'000+ Eigenkapital beim Kauf. Mitglieder sind weder klassische Mieter noch Eigentümer im Grundbuchsinn, sondern erwerben Anteilscheine an einer Körperschaft nach OR Art. 828 ff., die Wohnraum zur Kostenmiete überlässt. Daraus ergibt sich ein Mietvorteil von 8-20 % unter Marktmiete (BWO/BFS 2024). Schweizweit bewirtschaften gut 1'500 gemeinnützige Träger rund 4 % aller Wohnungen, in der Stadt Zürich über 20 %.
Wohnbaugenossenschaften verlangen meist Anteilscheinkapital von 5-10 % der Anlagekosten der Wohnung. Eine Studie des Regionalverbands Wohnbaugenossenschaften Zürich (2016, 50 erfasste WBG) ergab im Durchschnitt rund CHF 7'800 pro Wohnung, mit einer Bandbreite von CHF 2'500 bis CHF 47'000. Ältere Bestände liegen oft bei CHF 5'000-15'000, ordentlich finanzierte Neubauten bei CHF 25'000-50'000+. Die genauen Beträge stehen in den Statuten (OR Art. 853).
Im Schweizer Durchschnitt liegen gemeinnützige Mieten 8-20 % unter dem privaten Markt (BWO/BFS 2024). In Hochpreislagen wie der Stadt Zürich erreicht die Differenz bei älteren, voll amortisierten Beständen 30-50 %. Der Effekt entsteht durch Kostenmiete statt Marktmiete: Die Miete deckt nur Zinsen, Amortisation, Unterhalt, Verwaltung und Rückstellungen - ohne Gewinnmarge. In Zürich kann eine 4.5-Zimmer-Wohnung CHF 1'000-1'500 unter Marktmiete kosten.
Beides. Rechtlich sind Sie Mieter (Mietvertrag nach OR Art. 253 ff.) und gleichzeitig Mitglied, also Mit-Eigentümer der Genossenschaft, die das Gebäude besitzt. Das Stimmrecht folgt dem Personalitätsprinzip nach OR Art. 885: ein Mitglied, eine Stimme - unabhängig davon, ob Sie einen oder zwanzig Anteilscheine halten. An der Generalversammlung beschliessen Mitglieder über Statuten, Budget, Sanierungen und Vorstand.
Wartelisten sind die Norm. Bei klassischen Wartelisten reichen Sie einen kleinen Anteilschein zur Aufnahme ein (typisch CHF 200-1'000) und warten in der Stadt Zürich häufig 5-10 Jahre für eine 4.5-Zimmer-Familienwohnung; manche WBG haben die Listen ganz geschlossen. Neubauprojekte vergeben per Punktesystem (Einkommen, Bedarf, Wohnsituation) oder Losverfahren. Wer flexibler ist - Aussenquartier, kleinere Wohnung, jüngere Genossenschaft - kommt schneller dran.
Der Eigenmietwert fällt weg, da Sie formal Mieter und nicht Eigentümer einer Liegenschaft sind - das kann gegenüber dem Stockwerkeigentum ein erheblicher monatlicher Vorteil sein. Die Anteilscheine werden zum Nennwert in der Steuererklärung deklariert und unterliegen der Vermögenssteuer. Eine allfällige Verzinsung der Anteile (bei gemeinnützigen WBG meist 0-2 %) zählt als Einkommen. Der Mietzins selbst ist privat nicht abziehbar.
Ein Neubau wird typisch mit 60-80 % Bankhypothek, 5-15 % zinsgünstigen Bundesdarlehen (Fonds de Roulement, WFG SR 842), 5-10 % Anteilskapital der Mitglieder sowie Reserven finanziert. Die Wohnsicherheit ist sehr hoch: Kündigungen wegen Verkauf oder Eigenbedarf gibt es nicht, da die Genossenschaft selbst Eigentümerin ist und nicht verkauft. Mietanpassungen folgen dem Referenzzinssatz (aktuell März 2026: 1.25 %), der Teuerung und den Unterhaltskosten (OR Art. 269 ff.).