Der Eigenmietwert ist eine fiktive Mieteinnahme, die Eigenheimbesitzer in der Schweiz als Einkommen versteuern müssen — selbst wenn sie ihr Haus selbst bewohnen. Aktuell (2026) zahlen typische EFH-Eigentümer CHF 1'500–4'500 jährliche Eigenmietwert-Steuer, abhängig von Wohnort und Steuersatz. Am 28. September 2025 hat das Stimmvolk die Abschaffung mit 57.7% Ja beschlossen; der Bundesrat hat das Inkrafttreten auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Bis Ende 2028 gelten die alten Regeln. Dieser Ratgeber erklärt Berechnung, Steuerwirkung und was die Reform für Käufer bedeutet.
Der Eigenmietwert ist die fiktive Marktmiete, die Sie als Eigentümer einer selbstgenutzten Liegenschaft theoretisch erzielen würden. Sie wird beim steuerbaren Einkommen aufgerechnet, kompensiert durch Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten als Abzüge. Die Idee dahinter: Mieter zahlen mit versteuertem Einkommen — Eigentümer 'ersparen' sich diese Miete und sollten gleich besteuert werden. Eine Schweizer Sondereinrichtung — die meisten europäischen Länder haben den Eigenmietwert nie eingeführt.
Die Methode variiert pro Kanton. Im Kanton Zürich werden rund 3.5 % des Steuerwerts angesetzt, in Bern 4.0 %, in Zug 3.2 %. Die Bundessteuer rechnet einheitlich nach einem Pauschalverfahren (typisch 60-70 % des Marktmietwerts). Beispiel: Eine Eigentumswohnung mit Steuerwert CHF 800'000 in Zürich → Eigenmietwert ~CHF 28'000/Jahr. Bei 30 % Grenzsteuersatz: CHF 8'400 zusätzliche Steuer pro Jahr.
Drei Hauptabzüge reduzieren die Steuerwirkung: Hypothekarzinsen (vollständig abziehbar), Unterhaltskosten (entweder pauschal 20 % vom Eigenmietwert oder effektive Kosten — je nach Vorteil), und Liegenschaftsnebenkosten in einigen Kantonen. Bei einer 80 %-Belehnung mit 1.65 % Zinssatz bedeutet das schon CHF 10'500 Zinsen — die den Eigenmietwert mehr als kompensieren. Steuerlich kann sich die Eigenheim-Belastung damit sogar negativ auswirken (Steuerersparnis).
Bei hoher Belehnung (80 %+) mit hohen Zinsen ist die Steuerwirkung neutral oder sogar positiv. Bei niedriger Belehnung (unter 50 %) und tiefen Zinsen wirkt der Eigenmietwert dagegen voll: Sie zahlen Steuer auf eine fiktive Miete, ohne adäquate Abzüge. Folge: viele Eigentümer halten gezielt eine moderate Hypothek (66.7 % Belehnung, 1. Hypothek), um die Steueroptimierung zu sichern.
Die Abschaffung wurde am 28. September 2025 vom Stimmvolk angenommen (57.7% Ja, Ständemehr 16.5 zu 6.5); der Bundesrat hat das Inkrafttreten am 1. April 2026 auf den 1. Januar 2029 festgelegt. Eckpunkte: Der Eigenmietwert fällt für selbstgenutzte Erst- und Zweitwohnungen weg. Im Gegenzug sind Hypothekarzinsen für selbstbewohntes Eigentum grundsätzlich nicht mehr abziehbar, und auch die Unterhalts- und Renovationsabzüge entfallen. Für Ersterwerber gibt es einen befristeten Schuldzinsenabzug (max. CHF 10'000 für Ehepaare / CHF 5'000 für Alleinstehende, jährlich um 10% sinkend, nach zehn Jahren null). Kantone können neu eine Objektsteuer auf Zweitliegenschaften erheben. Per Saldo: tiefe Belehnungen profitieren stark, hohe Belehnungen verlieren tendenziell.
In der Übergangszeit bis Ende 2028 zahlt sich eine optimierte Hypothek- und Renovationsstrategie aus: Wer grössere werterhaltende Renovationen plant, sollte sie noch vor 2029 realisieren, solange die Kosten abzugsfähig sind. Da nach dem Systemwechsel die Schuldzinsen für selbstbewohntes Eigentum nicht mehr abziehbar sind, verschiebt sich die Logik von maximaler Belehnung hin zur Amortisation. Wichtig: Berücksichtigen Sie die Reform in der langfristigen Finanzplanung — eine 80%-Belehnung lohnt sich ab 2029 steuerlich weniger als heute.