Der Eigenmietwert ist eine fiktive Mieteinnahme, die Eigenheimbesitzer in der Schweiz als Einkommen versteuern müssen — selbst wenn sie selbst im Haus wohnen. Aktuell (Mai 2026) zahlen typische EFH-Eigentümer CHF 1'500-4'500 jährliche Eigenmietwert-Steuer, abhängig von Wohnort und Steuersatz. Das Schweizer Parlament hat im März 2026 die Abschaffung beschlossen, mit Inkrafttreten voraussichtlich 2028. Bis dahin gelten die alten Regeln. Dieser Ratgeber erklärt Berechnung, Steuerwirkung und was die Reform für Käufer bedeutet.
Der Eigenmietwert ist die fiktive Marktmiete, die Sie als Eigentümer einer selbstgenutzten Liegenschaft theoretisch erzielen würden. Sie wird beim steuerbaren Einkommen aufgerechnet, kompensiert durch Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten als Abzüge. Die Idee dahinter: Mieter zahlen mit versteuertem Einkommen — Eigentümer 'ersparen' sich diese Miete und sollten gleich besteuert werden. Eine Schweizer Sondereinrichtung — die meisten europäischen Länder haben den Eigenmietwert nie eingeführt.
Die Methode variiert pro Kanton. Im Kanton Zürich werden rund 3.5 % des Steuerwerts angesetzt, in Bern 4.0 %, in Zug 3.2 %. Die Bundessteuer rechnet einheitlich nach einem Pauschalverfahren (typisch 60-70 % des Marktmietwerts). Beispiel: Eine Eigentumswohnung mit Steuerwert CHF 800'000 in Zürich → Eigenmietwert ~CHF 28'000/Jahr. Bei 30 % Grenzsteuersatz: CHF 8'400 zusätzliche Steuer pro Jahr.
Drei Hauptabzüge reduzieren die Steuerwirkung: Hypothekarzinsen (vollständig abziehbar), Unterhaltskosten (entweder pauschal 20 % vom Eigenmietwert oder effektive Kosten — je nach Vorteil), und Liegenschaftsnebenkosten in einigen Kantonen. Bei einer 80 %-Belehnung mit 1.65 % Zinssatz bedeutet das schon CHF 10'500 Zinsen — die den Eigenmietwert mehr als kompensieren. Steuerlich kann sich die Eigenheim-Belastung damit sogar negativ auswirken (Steuerersparnis).
Bei hoher Belehnung (80 %+) mit hohen Zinsen ist die Steuerwirkung neutral oder sogar positiv. Bei niedriger Belehnung (unter 50 %) und tiefen Zinsen wirkt der Eigenmietwert dagegen voll: Sie zahlen Steuer auf eine fiktive Miete, ohne adäquate Abzüge. Folge: viele Eigentümer halten gezielt eine moderate Hypothek (66.7 % Belehnung, 1. Hypothek), um die Steueroptimierung zu sichern.
Die Reform wurde am 15. März 2026 vom Parlament beschlossen, mit Inkrafttreten voraussichtlich 2028. Eckpunkte: Abschaffung des Eigenmietwerts für selbstgenutzte Erstwohnungen. Dafür werden Hypothekarzinsen nicht mehr abziehbar — als Kompensation der wegfallenden Steuereinnahmen. Zweitwohnungen behalten den Eigenmietwert. Per Saldo: tiefe Belehnungen profitieren stark, hohe Belehnungen verlieren tendenziell.
In der Übergangszeit bis 2028 zahlt sich eine optimierte Hypothek-Strategie aus. Einige Banken bieten bereits 'Reform-Optionen' an: Hypotheken die nach Inkrafttreten flexibel an die neuen Regeln angepasst werden können (Tilgungs- oder Beibehaltungs-Option). Wichtig: Berücksichtigen Sie die Reform in der langfristigen Finanzplanung — eine 80 %-Belehnung lohnt sich nach 2028 weniger als heute.