Checkliste Hauskauf Schweiz: 47 Prüfpunkte in 5 Phasen

47 Prüfpunkte sichern den Hauskauf in der Schweiz ab – aufgeteilt in 5 Phasen: 7 Punkte vor der Suche, 15 bei der Besichtigung, 12 in der Due Diligence, 8 beim Kaufvertrag und 5 nach dem Kauf. Finanziell gelten zwei harte Grenzen: mindestens 20% Eigenkapital und kalkulatorische Wohnkosten von maximal 33% des Bruttoeinkommens. Nach dem Kauf sollten CHF 30'000–50'000 als Reserve bleiben. Vom Angebot bis zum Eigentumsübertrag vergehen typischerweise 3–6 Monate.

Wie viel Eigenkapital und welche Tragbarkeit brauche ich?

Mindestens 20% Eigenkapital sind nötig; die kalkulatorischen Wohnkosten dürfen höchstens 33% des Bruttoeinkommens betragen. Eigenkapital lässt sich aus Ersparnissen, Säule 3a, Pensionskasse oder Erbvorbezug zusammenstellen. Nach dem Kauf sollten CHF 30'000–50'000 als Reserve bleiben. Im Kanton Zürich variiert der Steuerfuss der Gemeinden zwischen 70 und 130% – ein Vergleich lohnt sich vor der Suche.

Worauf muss ich bei der Besichtigung achten?

Nehmen Sie sich pro Besichtigung mindestens 60–90 Minuten Zeit und besichtigen Sie das Objekt zweimal – einmal mit einem Bauexperten. Entscheidend ist die Restlebensdauer: Dächer halten 30–50 Jahre, Fenster 25–30 Jahre. Prüfen Sie den Keller auf Feuchtigkeit und Schimmel sowie die Elektrik auf einen FI-Schutzschalter. Lärm von Strasse, Flug und Bahn sollten Sie zu verschiedenen Tageszeiten und am Wochenende testen.

Was kostet ein Hauskauf zusätzlich zum Preis?

Rechnen Sie mit 3–5% des Kaufpreises an Nebenkosten: Handänderungssteuer (je nach Kanton 1–3%), Grundbuchgebühren, Notariatskosten und allfällige Maklerprovision. Im Kanton Zürich ist die Handänderungssteuer abgeschafft. Hinzu kommt ein professionelles Baugutachten für CHF 1'500–3'000. Für den laufenden Unterhalt sollten Sie jährlich rund 1% des Kaufpreises budgetieren.

Welche rechtlichen Punkte gehören in den Kaufvertrag?

In der Schweiz ist die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben. Verhandeln Sie die Freizeichnungsklausel «wie gesehen und besichtigt» und sichern Sie sich einen Finanzierungsvorbehalt als Rücktrittsrecht, falls die Hypothek nicht bewilligt wird. Lassen Sie den Entwurf zusätzlich von einem unabhängigen Anwalt prüfen – der Notar ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt keine Partei.

Wie lange dauert ein Hauskauf in der Schweiz?

Vom ersten Angebot bis zum Eigentumsübertrag vergehen typischerweise 3–6 Monate. Davon entfallen rund 2–4 Wochen auf die Due Diligence, 2–4 Wochen auf die Finanzierung und 4–8 Wochen auf den Grundbucheintrag. In der Due Diligence prüfen Sie unter anderem Grundbuchauszug, Bauzone (BZO), Altlasten-Kataster (KbS), Hochwasser-Gefahrenkarte sowie Flug- und Strassenlärm.