Bauzonen bestimmen, was auf einer Parzelle rechtlich möglich ist und wie stark ein Grundstück genutzt werden darf. Für Käufer, Eigentümerinnen und Banken ist die Zonierung deshalb ein zentraler Faktor für Baubewilligung, Finanzierung, Steuern und Verkehrswert.
Eine Bauzone ist nach Artikel 15 RPG Land, das sich für die Überbauung eignet, voraussichtlich innert 15 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann. Der kantonale Richtplan, etwa in Zürich, Bern oder Waadt, legt die Siedlungsentwicklung behördenverbindlich fest. Der kommunale Zonenplan und das Bau- und Zonenreglement bestimmen parzellenscharf, ob Wohn-, Misch-, Gewerbe- oder andere Zonen gelten. Seit der RPG-Revision 2014 müssen überdimensionierte Bauzonen reduziert oder zeitlich etappiert werden.
Wohnzonen W2, W3 oder W4 bezeichnen typischerweise zwei-, drei- oder viergeschossige Wohnnutzungen, wobei die genaue Bedeutung kantonal und kommunal variiert. Entscheidend sind Ausnutzungsziffer, Gebäudehöhe, Grenzabstände, Gebäudelänge, Grünflächenziffer und Parkplatzvorschriften. Bei einer Parzelle von 800 m² und einer Ausnutzungsziffer von 0.60 wären rechnerisch 480 m² anrechenbare Geschossfläche möglich. In Städten wie Zürich oder Winterthur kann eine höhere Ausnutzung den Landwert deutlich erhöhen, sofern Lärm-, Schatten- und Erschliessungsvorgaben erfüllt sind.
Mischzonen erlauben häufig Wohnen, Büros, Läden und nicht störende Betriebe im gleichen Gebiet. Gewerbe- und Industriezonen sind dagegen auf Produktion, Lager, Werkstätten, Logistik oder emissionsärmere Dienstleistungen ausgerichtet. In Kantonen wie Aargau, St. Gallen oder Basel-Landschaft sind Lärmempfindlichkeitsstufen nach Lärmschutz-Verordnung für die Nutzung entscheidend. Eine reine Industriezone kann für Wohnbau wertarm sein, aber für einen Betrieb mit 3'000 m² Hallenbedarf und guter Autobahnanbindung sehr wertvoll werden.
Die Landwirtschaftszone nach Artikel 16 RPG dient der langfristigen Sicherung von Kulturland und der Trennung von Baugebiet und Nichtbaugebiet. Neue Wohnhäuser sind grundsätzlich unzulässig, ausser sie sind für einen landwirtschaftlichen Betrieb standortgebunden und betrieblich notwendig. Ausnahmen betreffen etwa Ökonomiebauten, bodenabhängige Produktion oder bestimmte Umnutzungen bestehender Gebäude nach Artikel 24 ff. RPG. Eine Parzelle ausserhalb der Bauzone kann deshalb pro m² nur einen Bruchteil eines vergleichbaren Baugrundstücks in Zug, Genf oder Zürich wert sein.
Eine Umzonung beginnt meist mit einer kommunalen Planungsvorlage, Vorprüfung durch den Kanton, öffentlicher Auflage, Einsprachen und Gemeinde- oder Parlamentsentscheid. Danach braucht es je nach Kanton eine Genehmigung der Direktion oder des Regierungsrats, weil Zonenpläne raumplanerisch abgestimmt sein müssen. Wird Land neu und dauerhaft einer Bauzone zugewiesen, verlangt Artikel 5 RPG einen Mehrwertausgleich von mindestens 20 Prozent des Planungsvorteils. Kantone wie Bern oder Waadt regeln Tarife, Fälligkeit und Befreiungen unterschiedlich; die ESTV ist nur bei Bundessteuern relevant.
Vor einem Kauf sollte ein aktueller Bauzonenauszug mit Zonenplan, Reglement, Erschliessungsstand, Schutzobjekten, Gefahrenkarte und Kataster der öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen geprüft werden. Der Grundstückkaufvertrag braucht nach Artikel 216 OR eine öffentliche Beurkundung; falsche Annahmen zur Zone lassen sich später nur schwer korrigieren. Banken berücksichtigen die rechtlich zulässige Nutzung bei Belehnung und Tragbarkeit, wobei FINMA-Aufsicht und SBVg-Richtlinien konservative Bewertungen stützen. Bei einem Preis von CHF 1'500'000 kann eine reduzierte Ausnutzung den Belehnungswert rasch um mehrere CHF 100'000 senken.