Die Ausnützungsziffer (AZ) ist das Verhältnis von Bruttogeschossfläche (BGF) zur anrechenbaren Grundstücksfläche und damit dimensionslos. AZ 0.6 auf einer 600 m² grossen Parzelle erlaubt höchstens 360 m² BGF — über alle Geschosse summiert. Sie ist die wichtigste quantitative Stellschraube der Schweizer Nutzungsplanung neben Höhe, Geschosszahl und Grenzabstand. Das RPG (SR 700) macht keine numerischen Vorgaben; das Mass legen Kantone und Gemeinden im Bau- und Zonenreglement (BZR) fest. Typische Wohnzonen-Werte liegen zwischen 0.3 und 2.5.
AZ = Bruttogeschossfläche (BGF) ÷ anrechenbare Grundstücksfläche. Beispiel: eine 600 m² grosse Parzelle mit AZ 0.6 ergibt maximal 360 m² BGF. Verteilt auf das Erdgeschoss (120 m²), das 1. Obergeschoss (120 m²) und ein Dachgeschoss mit lichter Höhe über 1.50 m (100 m²) ergibt das 340 m² anrechenbare BGF — knapp unter dem Limit von 360 m². Das Untergeschoss (Keller, Technik) mit 120 m² wird nicht angerechnet.
Die AZ misst BGF ÷ Grundstücksfläche (typisch 0.3–2.5). Die GFZ ist das IVHB-harmonisierte Pendant mit anrechenbarer Geschossfläche (aGF), ebenfalls 0.3–2.5. Die BMZ misst dagegen das oberirdische Gebäudevolumen in m³ pro m² Grundstück (2–10 m³/m²) und ist für Industrie und Hallen relevanter. Die Überbauungsziffer (ÜZ, 0.2–0.5) begrenzt den Gebäudefussabdruck: ÜZ 0.3 auf 600 m² erlaubt höchstens 180 m² Gebäudegrundfläche.
Zur BGF zählen Wohn- und Geschäftsräume aller oberirdischen Geschosse, beheizte Wintergärten mit Wohnnutzung, ausgebaute Dachgeschosse mit ausreichender lichter Höhe sowie Erschliessungsflächen zu anrechenbaren Räumen. Nicht anrechenbar sind reine Keller-, Technik-, Wasch- und Veloräume, Tiefgaragen ohne Wohnnutzung, offene Balkone und Dachgeschossflächen unter dem kantonalen Mindestmass. Üblich für die Dachgeschoss-Anrechnung ist eine lichte Höhe ab 1.50 m, teils 2.00 m.
Die Reserve ist die Differenz zwischen zulässiger und tatsächlich erstellter BGF. Beispiel: eine 800 m² Parzelle mit AZ 0.45 erlaubt 360 m² BGF; bei bestehenden 260 m² (EG + 1. OG, je 130 m²) bleiben 100 m² Reserve. Faustregel zum Wert: 20 bis 50 Prozent des durchschnittlichen Baulandpreises pro m² zusätzlich erstellbarer BGF. Bei Quadratmeterpreisen ab CHF 5'000 ergibt schon 30 m² Reserve einen rechnerischen Mehrwert im sechsstelligen Bereich — sofern baurechtlich realisierbar.
Die IVHB (in Kraft seit 26. November 2010) hat 30 Baubegriffe harmonisiert — die AZ gehört bewusst nicht dazu. Zürich, Aargau und das Tessin führen die Ausnützungsziffer weiter (ZH-Wohnzonen 0.4–1.0, Zentrum 2.0–2.5; AG 0.3–0.7), Bern, Basel-Stadt und Graubünden nutzen die GFZ. Der Kanton Zürich hat die IVHB-Umsetzungsfrist von ursprünglich 28. Februar 2025 Anfang 2026 auf den 29. Februar 2028 verlängert.
Seit der RPG-Revision (in Kraft seit 1. Mai 2014, RPG Art. 5) ist eine Aufzonung in fast allen Kantonen mit einer Mehrwertabgabe von mindestens 20 Prozent verbunden, fällig bei Realisierung oder Verkauf. Bei aufzonungsbedingten Reserven können 20 bis 60 Prozent des Bodenmehrwerts an Kanton oder Gemeinde fliessen — diese Summe gehört von Anfang an in die Wirtschaftlichkeitsrechnung. Einzelne Gemeinden gewähren AZ-Boni von 5 bis 10 Prozent für energieeffizientes Bauen oder 10 bis 20 Prozent für preisgünstigen Wohnungsbau.