Rund 75 % aller Schweizer Gebäude, die vor dem Asbestverbot 1990 errichtet wurden, enthalten asbesthaltige Materialien. Asbest wurde von den 1930er-Jahren bis 1990 in über 3'000 Bauprodukten verbaut, mit der Peak-Phase 1970–1985. Eine Sanierung kostet je nach Ausmass CHF 50–200/m². Die grösste Gefahr entsteht bei Renovation und Abbruch, wenn Fasern frei werden; intakte, fest gebundene Materialien sind bei sachgemässem Umgang kein unmittelbares Risiko. Käufer sollten bei Baujahr vor 1990 vor dem Kauf eine Asbestabklärung (CHF 500–2'000) durchführen lassen.
In über 3'000 Bauprodukten steckt Asbest. Fest gebunden (geringeres Risiko): Eternit-Wellplatten (10–15 %), Floor-Flex-Platten 30×30 cm (15–25 %), Fensterkitt (5–10 %), Rohrzement (10–15 %). Schwach gebunden (hohes Risiko): Spritzasbest auf Stahlträgern (40–70 %), Rohrisolierung an Heizungs-/Warmwasserrohren (50–100 %), Leichtbauplatten (20–40 %) und schwarzer Fliesenkleber (5–15 %).
Die Latenzzeit beträgt 15–40 Jahre: Erkrankungen treten oft erst Jahrzehnte nach Exposition auf. Bei Renovation ohne Schutz werden Millionen Fasern pro Kubikmeter frei. Folgen sind Asbestose (unheilbare Lungenvernarbung), Mesotheliom (Tumor des Rippenfells, mittlere Überlebenszeit 12 Monate) und Lungenkrebs – in Kombination mit Rauchen bis zu 50× erhöhtes Risiko. Gefahr besteht ausschliesslich beim Einatmen freigesetzter Fasern.
Asbest ist mit blossem Auge nicht sicher erkennbar – nur eine Laboranalyse gibt Gewissheit. Die Materialprobe kostet CHF 100–300 pro Probe, dauert 3–5 Werktage und erreicht 99.9 % Genauigkeit. Eine Raumluftmessung kostet CHF 500–1'500, ein komplettes Schadstoffgutachten CHF 2'000–5'000. Verdachtsmomente: Eternit-Wellplatten, quadratische 30×30-cm-Bodenplatten, graue Rohrummantelungen im Keller und Sprühtexturen an Decken der 1970er.
Seit 1990 ist Asbest in der Schweiz verboten (ChemRRV); die Schweiz war Vorreiter in Europa. Vor Renovation oder Abbruch an Gebäuden vor 1990 ist eine Asbestabklärung Pflicht (EKAS-Richtlinie 6503). Entfernen dürfen nur SUVA-anerkannte Fachfirmen; Privatpersonen dürfen keinen Asbest entsorgen. Intakte, ungestörte Materialien lösen keine Sanierungspflicht aus – erst Beschädigung oder Renovation macht die Entfernung zwingend.
Die Kosten reichen von CHF 50–100/m² für Floor-Flex-Bodenbeläge (gesamt CHF 2'000–8'000) bis CHF 200–500/m² für Spritzasbest (CHF 30'000–100'000). Dachplatten ersetzen kostet CHF 80–200/m² (CHF 10'000–30'000), eine Eternit-Fassade CHF 100–200/m² (CHF 15'000–40'000). Der Ablauf umfasst sechs Schritte: Abklärung, Sanierungskonzept, behördliche Meldung, Durchführung unter Unterdruck, Freimessung und Entsorgungsnachweis.
Der Verkäufer hat eine Aufklärungspflicht über bekannte Mängel inklusive Asbestbefall; verschweigt er diesen, kann der Käufer Gewährleistungsansprüche geltend machen (Art. 197 ff. OR). Käufer sollten bei Baujahr vor 1990 eine Schadstoffanalyse als Kaufbedingung stellen, das Asbestrisiko zur Preisreduktion nutzen und eine Asbestklausel im Kaufvertrag aufnehmen. Nach dem Kauf gilt: intakten Asbest belassen und nicht bearbeiten.