Die Amortisation einer Hypothek entscheidet darüber, wie schnell die Verschuldung sinkt, wie sich die Steuerrechnung verändert und ob die Tragbarkeit bei der Pensionierung noch erfüllt ist. In der Schweiz betrifft die Pflicht vor allem die 2. Hypothek: Sie muss gemäss FINMA-anerkannter Selbstregulierung der SBVg in der Regel innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung zurückgeführt werden. Eigentümer können direkt an die Bank zahlen oder indirekt über die Säule 3a sparen. Der Hypothekenrechner, der Tragbarkeitsrechner und der Hypothekarzinsen-Vergleich helfen, Zinssatz, Belehnung und Amortisationsbetrag vor dem Abschluss zu prüfen.
Amortisation bedeutet die Rückzahlung eines Teils der Hypothek. Dadurch sinkt die Schuld gegenüber der Bank und langfristig auch die Zinsbelastung. In der Schweiz wird zwischen obligatorischer Amortisation der 2. Hypothek und freiwilliger Amortisation der 1. Hypothek unterschieden. Die 1. Hypothek hat keine gesetzliche Rückzahlungspflicht; ob zusätzliche Rückzahlungen sinnvoll sind, hängt von Liquidität, Steuern, Vorsorge und Risiko ab. Wichtig ist auch der Zinskontext: Im Mai 2026 lagen typische 5-jährige Festhypotheken etwa bei 1.33% und 10-jährige bei rund 1.54%. Bei tiefen Zinsen kann der Steuer- und Vorsorgeeffekt stärker wiegen als eine schnelle Schuldreduktion.
Bei selbstbewohntem Wohneigentum finanzieren Banken üblicherweise höchstens 80% des Objektwerts. Bis etwa 65% bis 67% Belehnung spricht man von der 1. Hypothek; der Teil darüber bis 80% ist die 2. Hypothek. Gemäss FINMA-anerkannter SBVg-Selbstregulierung muss diese 2. Hypothek linear innert 15 Jahren oder bis zur Pensionierung amortisiert werden, je nachdem, was früher eintritt. Die frühere Frist von 20 Jahren wurde per 1. September 2014 verkürzt. Für Renditeliegenschaften gelten strengere Regeln: mindestens 25% Eigenkapital und Amortisation auf zwei Drittel Belehnung innert 10 Jahren. Für die Tragbarkeit rechnen Banken meist mit 5% kalkulatorischem Zins und maximal rund 33% Wohnkostenanteil am Einkommen.
Bei der direkten Amortisation zahlt der Eigentümer periodisch einen fixen Betrag an die Bank, zum Beispiel jährlich oder quartalsweise. Die Hypothek sinkt sofort, wodurch auch die effektiven Schuldzinsen abnehmen. Das reduziert das Zinsrisiko und verbessert die Verschuldung vor der Pensionierung. Der Nachteil liegt in der Steuerwirkung: Weil weniger Schuldzinsen abziehbar sind, steigt das steuerbare Einkommen. Zudem ist das Geld im Eigenheim gebunden und steht nicht mehr für Renovationen, Krankheit, Stellenwechsel oder Anlagereserven zur Verfügung. Bei Festhypotheken sollte ausserterminliche Amortisation vorab geprüft werden, weil Banken je nach Vertrag eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen können.
Bei der indirekten Amortisation bleibt die Hypothek unverändert hoch. Der vereinbarte Amortisationsbetrag fliesst stattdessen auf ein verpfändetes Säule-3a-Konto oder in eine verpfändete 3a-Vorsorgelösung. Die Bank akzeptiert dieses Guthaben als zukünftige Rückzahlung, meist spätestens bei Pensionierung. Der Vorteil ist steuerlich: Die Schuldzinsen bleiben abzugsfähig und die 3a-Einzahlung kann zusätzlich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Für 2026 beträgt der Maximalabzug für Erwerbstätige mit Pensionskasse CHF 7'258. Selbständigerwerbende ohne 2. Säule dürfen 20% des Nettoerwerbseinkommens, maximal CHF 36'288, einzahlen. Wichtig: Verpfändung reduziert die Schuld noch nicht, sondern schafft nur ein Rückzahlungsgefäss.
Beispiel: Kaufpreis CHF 1'000'000, Hypothek CHF 800'000, davon CHF 650'000 als 1. Hypothek und CHF 150'000 als 2. Hypothek. Die 2. Hypothek muss in 15 Jahren amortisiert werden, also CHF 10'000 pro Jahr. Bei direkter Amortisation sinkt die Schuld nach 15 Jahren auf CHF 650'000; die Zinskosten und der Steuerabzug nehmen jährlich ab. Bei indirekter Amortisation bleibt die Hypothek bei CHF 800'000, während jährlich in die Säule 3a einbezahlt wird. Ein Angestellter kann 2026 maximal CHF 7'258 steuerbegünstigt einzahlen; der Rest müsste direkt amortisiert oder anders geregelt werden. Entscheidend ist der Vergleich zwischen Hypothekarzins, Grenzsteuersatz und 3a-Rendite.
Die vom Volk am 28. September 2025 angenommene Eigenmietwert-Reform verändert die Amortisationsrechnung deutlich. Gemäss EFD fällt der Eigenmietwert für selbstbewohnte Haupt- und Zweitliegenschaften weg; gleichzeitig werden Schuldzinsabzüge für diese Objekte gestrichen und Unterhaltsabzüge entfernt oder eingeschränkt. Die Umsetzung betrifft den Steuerwechsel ab 2028 und ist für viele Planungen ab 1. Januar 2029 voll relevant. Damit verliert die indirekte Amortisation einen wichtigen Vorteil: den dauerhaften Schuldzinsabzug. Die 3a-Einzahlung bleibt jedoch steuerlich abzugsfähig. Indirekt kann deshalb weiterhin sinnvoll sein, aber der Abstand zur direkten Amortisation wird kleiner, besonders bei tiefem Grenzsteuersatz oder naher Pensionierung.
Ein häufiger Fehler ist die Annahme, indirekte Amortisation sei immer besser. Wenn die 3a-Rendite nach Kosten tiefer liegt als der Hypothekarzins und der Steuervorteil klein ist, kann direkte Amortisation vorteilhafter sein. Zweitens werden verpfändete 3a-Guthaben oft mit bereits getilgter Schuld verwechselt; die Hypothek bleibt bis zur Auszahlung bestehen. Drittens kann eine ausserplanmässige Rückzahlung bei Festhypotheken teuer werden. Viertens ist eine Säule-3b-Lebensversicherung nicht dasselbe wie eine flexible 3a-Lösung und steuerlich oft weniger effizient. Fünftens bindet Überamortisation Liquidität im Haus. Mehrere 3a-Konten ermöglichen zudem gestaffelte Bezüge und können die Kapitalauszahlungssteuer senken.