Hypothekarzinsen variieren in der Schweiz stark — zwischen den günstigsten und teuersten Anbietern liegen oft 30–50 Basispunkte. Bei einer 800'000-Franken-Hypothek über 10 Jahre macht das CHF 24'000–40'000 Zinsdifferenz aus. Trotzdem holen viele Eigentümer nur eine einzige Offerte ein — meist von ihrer Hausbank. Mit dem Hypothekarzinsen-Vergleich von Grundheim sehen Sie tagesaktuelle Festhypothek-Konditionen von über 30 Schweizer Banken, Kantonalbanken, Versicherungen und Online-Anbietern direkt nebeneinander. Wir aktualisieren die Daten täglich aus den offiziellen Bankpublikationen, zeigen die 90-Tage-Entwicklung und bieten einen Überblick nach Laufzeit (2 bis 15 Jahre). Ideal für Erstkäufer, Verlängerungen und Forward-Hypotheken.
Die Vergleichstabelle zeigt Richtzinsen (auch Schaufensterzinsen genannt) für Festhypotheken aller erfassten Schweizer Anbieter. Diese Zinsen sind nicht verbindlich — Ihr individueller Zinssatz hängt von Belehnung, Einkommen und Beziehung zur Bank ab — aber sie sind ein realistischer Ausgangspunkt für Verhandlungen. Aktuell liegen 5-Jahres-Festhypotheken zwischen 1.20 % und 1.95 %, 10-Jahres-Hypotheken zwischen 1.45 % und 2.20 %. Kantonalbanken und Versicherungen sind oft 10–20 Basispunkte günstiger als Grossbanken. Die günstigsten Anbieter sind in der Tabelle markiert, mit Pfeilsymbolen für gestiegene oder gesunkene Zinsen seit der letzten Aktualisierung.
Die Schweizerische Nationalbank (SNB) hat den Leitzins im März 2025 auf 0.25 % gesenkt und im September 2025 auf 0.00 %. Festhypotheken orientieren sich nicht direkt am SNB-Leitzins, sondern am Kapitalmarkt — konkret an Swap-Sätzen für die jeweilige Laufzeit. Diese Sätze sind seit Anfang 2024 deutlich gefallen: 10-Jahres-Festhypotheken haben in der Schweiz seit dem Höhepunkt im Oktober 2023 (3.04 % im Durchschnitt) auf rund 1.65 % nachgegeben. Im 90-Tage-Chart sehen Sie, wie sich Bestzins, Durchschnitt und Spanne der erfassten Anbieter über die letzten drei Monate entwickelt haben.
SARON-Hypotheken folgen dem Schweizer Referenzzinssatz (Compound SARON) und werden alle drei Monate angepasst. Sie sind in Phasen sinkender Zinsen attraktiv, tragen aber das volle Zinsänderungsrisiko. Festhypotheken garantieren den Zinssatz über die gewählte Laufzeit (2–15 Jahre) und geben Planungssicherheit — zum Preis eines Zinsaufschlags von 30–80 Basispunkten je nach Laufzeit. Eine Mischstrategie aus SARON-Hypothek (z. B. 40 %) und Festhypothek (z. B. 60 % auf 10 Jahre) verteilt das Zinsrisiko und ist bei vielen Banken die meistgewählte Variante. Bei Gesamtbelehnungen unter 67 % bekommen Sie tendenziell die besten Konditionen.
Drei Hebel senken Ihren Hypothekarzins um durchschnittlich 25 Basispunkte: Erstens, holen Sie mindestens drei bis fünf Offerten ein — Kantonalbanken, Versicherungen und Online-Hypothekenvermittler unterscheiden sich oft um mehr als der Unterschied zwischen Laufzeiten. Zweitens, legen Sie Konkurrenzofferten Ihrer Hausbank vor — ein Abschlag von 0.10–0.20 % auf den Schaufensterzins ist üblich. Drittens, optimieren Sie die Belehnung: Wer unter 67 % bleibt (also 33 % Eigenkapital plus 1. Hypothek), bekommt deutlich bessere Konditionen als bei 80 % Belehnung mit zusätzlicher 2. Hypothek, die ohnehin amortisiert werden muss.
Banken bewerten sechs Faktoren: Belehnungsgrad (Loan-to-Value, je tiefer desto besser), Einkommen und kalkulatorische Tragbarkeit (max. ein Drittel des Bruttoeinkommens), Bonität und Anstellungsverhältnis, Eigenheim-Standort (kantonale Risikoaufschläge gibt es nicht, aber Sondereinschätzungen bei Spezialobjekten), Laufzeit der Hypothek und schliesslich Bankbeziehung — ein Stammkunde mit Vorsorgegeldern und Konten bei derselben Bank zahlt häufig 10–15 Basispunkte weniger. Forward-Hypotheken, mit denen Sie den heutigen Zinssatz für eine zukünftige Auszahlung sichern, kosten je nach Vorlauf 5–30 Basispunkte Aufschlag pro Vorlaufjahr.
Experten erwarten 2026 stabile bis leicht steigende Hypothekarzinsen. Die SNB hält den Leitzins voraussichtlich bei 0.00 %, doch die langfristigen Kapitalmarktsätze haben Anfang 2026 wieder leicht angezogen — getrieben von Inflationserwartungen in der Eurozone. Wer eine Hypothek 2026 abschliesst, profitiert weiterhin von einem historisch tiefen Zinsniveau (Rückblick: 2008 lagen 10-Jahres-Hypotheken bei 4.5 %), sollte aber nicht auf weitere Zinssenkungen warten. Eine gute Strategie: Kürzere Laufzeit (2–3 Jahre, falls Sie auf weitere Zinssenkungen spekulieren) oder mittlere Laufzeit (5–7 Jahre) mit Forward-Option, um Planungssicherheit zu kombinieren.